Construir uma casa unifamiliar é uma tarefa logística difícil. Requer preparação adequada e emprego de profissionais comprovados. A situação mais confortável seria quando um empreiteiro fosse responsável por todas as obras de construção. No entanto, essa opção também é a mais econômica? A seguir, apresentamos as vantagens e desvantagens mais importantes de empregar um e muitos empreiteiros que realizam investimentos em construção.
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As formas mais populares de conduzir a construção
O investidor pode conduzir a construção de várias maneiras. A escolha deve depender do orçamento de investimento assumido, do conhecimento de construção possuído pelo investidor e do tempo de conclusão do investimento previsto. Nós distinguimos entre as formas mais populares de conduzir a construção
Sistema econômico - pressupõe que o próprio investidor compra os materiais necessários, emprega subempreiteiros menores e o gerente da construção. O trabalho de construção mais fácil é feito por ele mesmo, o que permite gerar economias adicionais. A construção do sistema econômico geralmente leva de dois a três anos. É muito demorado para o investidor, exige muito conhecimento e comprometimento. No entanto, sua maior vantagem é o custo de construção relativamente baixo. Estimamos que uma casa construída com um sistema econômico pode ser vários ou até vários por cento mais barata do que suas contrapartes feitas com sistemas alternativos. Ao selecionar subcontratados, vale a pena comparar as ofertas de pelo menos várias empresas - podem ser obtidas gratuitamente depois de preencher este formulário.
Sistema comissionado (emprego de um empreiteiro geral) - para o investidor é o sistema construtivo mais conveniente e, ao mesmo tempo, mais caro. A contratação de um empreiteiro geral transfere todas as tarefas de construção para ele (desde trabalhos simples até a garantia de supervisão de construção adequada). A contratação de um contratante também será a solução mais segura para o investidor. É o investidor geral o responsável pelo cumprimento dos prazos, normas construtivas e tecnologias. A construção do sistema comissionado também pode ser muito mais curta do que as realizações criadas pelo sistema econômico. Esta é uma boa solução para investidores que desejam economizar tempo. O investidor geral deve ter instalações tecnológicas adequadas e empregar funcionários qualificados. Antes de assinar o contrato, vale verificar a experiência e competências do contratante. Também será uma boa ideia contratar um inspetor de supervisão do investidor que controle o andamento da obra de forma contínua. Suas atribuições também incluem o controle da estimativa de custos de investimento e dos prazos de execução das etapas individuais da construção.
Sistema de contrato (vários empreiteiros) - o sistema de contrato significa empregar vários empreiteiros menores que se especializam em determinadas obras de construção. O investidor deve estar envolvido na seleção das equipes certas, no estabelecimento de prazos e, às vezes, até na entrega de materiais no canteiro de obras. O sistema de contrato é um pouco como construir um sistema econômico. No entanto, é menos complicado para o investidor (porque ele não precisa supervisionar todas as obras pessoalmente). As empreiteiras são responsáveis por contratar funcionários, cumprir todos os prazos e realizar as obras de acordo com as normas. Infelizmente, qualquer atraso de um empreiteiro pode acarretar um atraso nas equipes de construção subsequentes. A construção de uma casa unifamiliar pelo regime de contrato normalmente leva pelo menos um ano (é o quanto leva para fechar a propriedade). O prédio está sendo concluído na próxima temporada, então leva cerca de 2 anos para colocá-lo em uma condição chave na mão.
A contratação de vários empreiteiros pode ser benéfica do ponto de vista econômico. O sistema de contrato deve ser ligeiramente mais barato do que a construção executada pelo empreiteiro geral. No entanto, a economia não é certa, pois a contratação de vários empreiteiros acarreta um risco muito maior. Cada equipe subsequente pode concluir que as irregularidades da construção resultam das ações do empreiteiro anterior. Se todo o trabalho não for supervisionado por um inspetor de supervisão do investidor, a situação será difícil de explicar. Qualquer dúvida resultará em atrasos adicionais e custos relacionados. Na verdade, poucos investidores decidem contratar um inspetor (devido a despesas adicionais), e as disputas geralmente precisam ser resolvidas em tribunal.
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Como escolher o empreiteiro certo?
Escolher o contratante certo requer tempo do investidor. Portanto, vale a pena iniciar sua busca pelo menos alguns meses antes do início planejado do investimento. Um critério de seleção muito importante é a entrevista inicial com a construtora. Recomendamos que seja conduzido na presença de uma pessoa experiente (por exemplo, um investidor de supervisão de investimento). Um especialista certamente fará algumas perguntas sobre a tecnologia de construção e as respostas comprovarão a competência do potencial empreiteiro. Também devemos nos lembrar de não assinar nenhum contrato prematuramente. Todas as formalidades devem ser cumpridas somente após a obtenção da licença ou após a notificação da intenção de construção.
Ao selecionar um contratado, preste atenção especial ao número e às qualificações dos funcionários. Vários tipos de qualificações de construção e instalação serão muito importantes. Um contratante potencial também deve ter uma entrada no registro de atividades de negócios. Se quisermos assinar contrato com empresa comercial, vale a pena conferir o cadastro no registro comercial. O registo contém os dados mais importantes da empresa (capital social, âmbito de atividade, etc.). Para o investidor, será uma fonte útil de informações que pode confirmar a credibilidade do potencial contratante.
Se quisermos fazer a construção rapidamente, perguntemos também sobre as instalações tecnológicas. Um empreiteiro bem preparado terá pelo menos ferramentas básicas de construção. Empresas com menos experiência costumam alugar equipamentos, mas isso pode estar associado a atrasos adicionais no canteiro de obras.
Contrato seguro
Independentemente de quantos empreiteiros contratemos, devemos assinar um contrato adequado com eles. O ponto mais importante será uma descrição detalhada do trabalho junto com o cronograma. Também devemos nos lembrar de especificar a taxa para serviços individuais. Vamos atentar para a quantidade de adiantamentos, adiantamentos e financiamentos de cada etapa da obra. Será bom que a última parcela da remuneração seja repassada ao empreiteiro somente após a conclusão das obras e a liberação do canteiro de obras.
Antes de assinar o contrato, vale a pena consultar uma pessoa experiente. Lembre-se de que algumas disposições podem ser desfavoráveis ao investidor. Não vamos assinar contrato se tivermos dúvidas. Lembre-se de que este é um documento vinculativo para ambas as partes. Em caso de violação das disposições, o contratante pode exigir uma indemnização do investidor ou o reembolso de determinadas despesas.
Um ou vários empreiteiros?
Ambas as soluções têm vantagens e desvantagens. O conforto do investidor é a maior vantagem de se empregar um único contratante. Os investimentos feitos por um empreiteiro geral são geralmente os menos demorados. Empregar uma equipe minimiza o risco de atrasos na construção. Esta é uma situação favorável para os investidores que recorrem a um empréstimo hipotecário. Para os mutuários, o cronograma de construção desempenha um papel muito importante. Qualquer atraso no canteiro de obras pode resultar em problemas entre o banco e o mutuário.
A construção confiada ao empreiteiro geral é uma solução muito conveniente para o investidor. Não envolve a necessidade de controlar o canteiro de obras e elimina todas as preocupações associadas a cada etapa da obra. Após a assinatura do contrato, o investidor só precisa financiar a construção e, após sua conclusão, fazer o aceite. Após o recebimento do prédio, ele recebe a documentação completa do andamento das obras. Ele não precisa se envolver na compra de materiais ou na contratação de subcontratados adicionais. No entanto, esse conforto está associado ao aumento dos custos de investimento. Portanto, não é surpreendente que a maioria dos investidores ainda decida construir um sistema econômico ou contratual. A contratação de vários empreiteiros pode ser um pouco mais arriscada e requer um comprometimento muito maior do investidor. No entanto, permite economias consideráveis.
Não é possível definir claramente qual sistema de gestão de construção é melhor. Vale a pena considerar todos os benefícios e riscos de cada solução. A decisão final deve ser tomada com base na capacidade financeira do investidor e no tempo livre de que dispõe.
