Estima-se que quase 600.000 famílias polonesas estão pagando seus empréstimos hipotecários em francos suíços. Alguns mutuários estão pensando em vender um apartamento e se livrar da hipoteca. Mas isso é possível? Os bancos permitem isso? Acontece que é.
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Como é uma hipoteca em francos?
Os empréstimos em franco suíço despertam grandes emoções. A maioria dos empréstimos em moeda estrangeira foram feitos quando a taxa de câmbio do CHF oscilava em torno de PLN 2,20 - 2,50. A atual taxa de câmbio do franco suíço é inferior a 5 PLN, o que significa que o valor da dívida hipotecária do credor duplicou. Ao mesmo tempo, as taxas de juros caíram (taxas de juros mais baixas), de modo que o valor das parcelas mensais não aumentou proporcionalmente.
Como exemplo, tomemos a família Kowalski, que em 2008 fez um empréstimo habitacional de 100% do valor do apartamento (no valor de PLN 350.000). Naquela época, a margem era de aproximadamente 1% e o índice LIBOR CHF 3M era de aproximadamente 2,65%. O valor da prestação do empréstimo para a família Kowalska era relativamente baixo (aproximadamente PLN 1.600). Uma prestação alternativa para uma hipoteca em moeda polaca era então de cerca de 2.200 PLN.
Os empréstimos em francos suíços estavam em uma posição privilegiada até 2013. Naquela época, o valor das prestações do empréstimo em francos suíços e zlotys estava equilibrado. Até agora, as taxas de juro diminuíram significativamente, graças ao qual os empréstimos em franco suíço ainda se caracterizam por um baixo nível de parcelamento. O maior problema, porém, é o valor do passivo pendente. Nossa exemplar família Kowalski por 8 anos pagou prestações no valor total de cerca de PLN 170.000. No entanto, a hipoteca ainda é cobrada em termos de moeda nativa em aproximadamente 530 mil PLN. Vamos supor que o valor da propriedade permaneceu constante em PLN 350.000. Nesta situação, a família Kowalski provavelmente não decidirá vender o apartamento. Para este projeto, ela teria que pagar a mais cerca de PLN 180.000 de seu próprio bolso.
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Verificar!Hoje, apenas pessoas que ganham renda no exterior podem fazer um empréstimo em moeda estrangeira (mais sobre este assunto você pode descobrir neste artigo) Como resultado, por um lado, os devedores polacos não estão expostos às flutuações cambiais, mas, por outro lado, já não têm acesso a empréstimos em moeda estrangeira, nos quais a parte variável da taxa de juro é muito baixa.
No entanto, a situação é pior para quem tomou um empréstimo em francos e, por algum motivo, gostaria de pagar o empréstimo mais cedo ou de vender o imóvel. É claro que vender um imóvel hipotecado em CHF é possível, mas a lucratividade da transação às vezes é muito questionável.
Os bancos concordam com a venda de um apartamento hipotecado em francos?
O banco é o credor da hipoteca e depende dele se a venda do apartamento será possível. Felizmente, a maioria dos bancos (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) permite a venda de bens imóveis. Algumas instituições (como o Alior Bank e o Bank Zachodni WBK) reservam-se o direito de tomar uma decisão individual. Neste caso, a análise abrange o valor do imóvel, a situação financeira do potencial comprador do apartamento, bem como o valor da dívida hipotecária.
Poucos bancos rejeitam a possibilidade de vender um apartamento hipotecado em francos antecipadamente, tornando-o apenas dependente do pagamento de toda a dívida.
Como vender um flat endividado?
Vender um apartamento sobrecarregado com empréstimos em francos suíços não é a coisa mais fácil de fazer. Encontrar um comprador pode consumir muito tempo. Portanto, em muitos casos, o vendedor é forçado a vender o apartamento um pouco abaixo do seu valor de mercado.
No início, devemos ter certeza de que o credor permite a venda de habitação em dívida e permite a cessão de crédito hipotecário. Na maioria dos casos, não haverá muito problema com isso.
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Muito mais importante será o extrato do banco sobre o valor do passivo em aberto e a possibilidade de cancelamento da hipoteca. O credor deve indicar o valor da hipoteca, o montante da comissão pelo reembolso antecipado da dívida. A declaração deve incluir também o número da conta bancária para pagamento dos créditos, bem como a promessa (confirmação de que após o pagamento da obrigação, a hipoteca pode ser apagada do registro de imóveis e hipotecas). No caso da hipoteca em francos, também será importante converter o CHF em PLN. A taxa atual deve ser especificada na carta do banco. Você pode encontrar mais informações sobre como pagar sua hipoteca mais cedo Neste artigo.
Podemos esperar várias semanas pela emissão de tal declaração pelos bancos. Seu custo não deve exceder PLN 100.
Assinamos um acordo notarial com o comprador do apartamento
A venda pode ocorrer de duas maneiras. O primeiro é assinar um contrato de pré-venda. Com base nisso, o comprador fará um pagamento adiantado adequado na conta do vendedor. Na maioria das vezes, seu valor é usado para pagar o empréstimo hipotecário.O vendedor paga a hipoteca e apaga-a do registro de terrenos e hipotecas. Posteriormente, é assinado um contrato de compra e venda de um imóvel. O comprador paga a quantia em falta na conta bancária indicada pelo vendedor.
Na prática, poucos compradores concordarão com essa forma de transação. Para o comprador, a cessão do empréstimo e seu reembolso independente serão uma solução mais segura. Para tanto, será necessária a anuência do banco para a cessão e a assinatura de um contrato de compra e venda devidamente formulado. Depois de lavrada a escritura notarial, o comprador transfere os fundos em duas partes.
A primeira parte vai para o vendedor, a segunda é transferida para a conta bancária e cobre o valor da hipoteca.
Infelizmente, os empréstimos em franco suíço costumam criar uma situação bizarra em que o valor da dívida excede o valor real da propriedade. Nessa situação, o potencial vendedor não receberá nenhum produto da venda e, às vezes, terá que pagar a mais para pagar a hipoteca. Tal venda não tem justificativa econômica e, portanto, permanece dentro da esfera de considerações teóricas.
Hipoteca e sua exclusão do registro predial
Como você sabe, os empréstimos hipotecários são inscritos no registro de imóveis e hipotecas. No entanto, após o pagamento da dívida, o lançamento não é automaticamente apagado. O proprietário do imóvel deve fazer uma exclusão especial do registro de imóveis e hipotecas. Se a reclamação foi totalmente liquidada, a exclusão não deve ser um grande problema. O locador deve receber uma declaração de reembolso da dívida e consentimento para cancelar a hipoteca do banco. Em seguida, você precisa apresentar um requerimento adequado ao tribunal de registro de imóveis e hipotecas. O tribunal examina o pedido dentro de 1 a 2 meses e, em seguida, emite uma decisão. Uma decisão positiva resulta na remoção da hipoteca do registro de imóveis e hipotecas. A taxa de cancelamento da hipoteca é de aproximadamente PLN 100.
Desenvolvimento alternativo - transferência da hipoteca e venda do apartamento
Alguns mutuários consideram lucrativo transferir sua hipoteca para outra propriedade. É importante ressaltar que o mutuário não precisa ser seu proprietário. É permitida a transferência de hipoteca de bens imóveis de membros da família (por exemplo, pais). Uma hipoteca só pode ser transferida com o consentimento do credor e de todos os proprietários do imóvel. O banco avalia a condição técnica do "novo" edifício, determina seu valor de mercado e calcula o valor de suas garantias. A hipoteca é transferida para outro prédio, mas o credor ainda tem que pagar o empréstimo. A única diferença é que o apartamento não está mais onerado e o credor pode facilmente vendê-lo a preços de mercado.
