Comprar um apartamento com um empréstimo hipotecário muitas vezes evoca emoções negativas. Alguns investidores rejeitam antecipadamente essas ofertas de venda. No entanto, há realmente algo a temer? A compra de um apartamento endividado é tão perigosa para um investidor? Acontece que não. Portanto, no artigo abaixo, descreveremos como comprar um apartamento com hipoteca e como nos preparar para todo o projeto.
Vale lembrar que na hora de comprar um apartamento deve-se levar em consideração os custos de sua reforma. Você sempre pode calculá-los nas calculadoras disponíveis neste link.
Nós verificamos o registro de imóveis e hipotecas
A análise do cadastro de terrenos e hipotecas é a base que devemos lembrar antes de comprar um imóvel. Vamos nos concentrar nos capítulos três e quatro. O capítulo três deve estar completamente vazio. Este é um local para inserir restrições às instalações (por exemplo, início da execução do oficial de justiça). Se, ao folhearmos o livro, notarmos tais registros, será sensato desistir da compra do apartamento.
O capítulo quatro trata das taxas de hipoteca. Lá encontraremos os dados do banco que concede o empréstimo, bem como o valor da dívida hipotecária. Será um conhecimento útil para um potencial comprador, que indicará se vale a pena se interessar por um determinado imóvel. Lembre-se de que a hipoteca não onera o dono original da propriedade, mas a própria propriedade. Se você comprar um apartamento endividado sem cumprir as formalidades necessárias, isso pode levar o credor a exigir o reembolso da dívida do novo proprietário.
Como comprar um apartamento com segurança?
Já verificamos o registro do terreno e da hipoteca e estabelecemos os dados do banco. Agora é hora de analisar o contrato de empréstimo. A pessoa que vende o imóvel deve nos fornecer um contrato celebrado com o banco. Vale a pena conferir com atenção. O vendedor também deve enviar uma carta / solicitação especial ao banco para determinar o valor cujo pagamento cancelará a hipoteca. Nessa situação, o banco deve concordar com o reembolso antecipado do passivo e determinar o custo final do pagamento da hipoteca. Esse consentimento (chamado de promessa) deve incluir o extrato do banco, o valor total da amortização da dívida, bem como o número da conta bancária para a qual o pagamento deve ser feito. A promessa é uma garantia para o mutuário de que o reembolso antecipado do passivo permitirá que a hipoteca seja excluída do registro de imóveis e hipotecas.
Lembre-se de que o reembolso antecipado do empréstimo às vezes está associado a uma comissão adicional para o banco (os preços variam de 1 a 5% do valor da dívida). Mais sobre reembolso antecipado de hipotecas e custos potenciais você vai encontrar aqui.
Cabe ao comprador garantir que a hipoteca seja cancelada. Pode ser feito pelo próprio vendedor (antes da compra do imóvel) ou pelo comprador (a eliminação ocorre após a compra do apartamento).
Como comprar um apartamento e cancelar uma hipoteca?
O vendedor pode excluir a hipoteca do registro de imóveis e hipotecas. Para tanto, deve quitar a dívida pendente antes de assinar o contrato de compra e venda. Na verdade, poucos vendedores têm fundos suficientes para pagar o empréstimo antecipadamente. Portanto, uma das soluções possíveis é o reembolso da caução para a compra de um apartamento. Este depósito é pago na conta do vendedor de acordo com o contrato preliminar. O vendedor paga a dívida e o banco emite uma declaração de reembolso total da dívida e consente no cancelamento da hipoteca. O vendedor apresenta um pedido ao tribunal de registro de imóveis e hipotecas (uma declaração do banco é um anexo necessário). O tribunal analisa a documentação e emite uma declaração de retirada da hipoteca. O vendedor traz este documento ao notário. Nesse local, a propriedade é vendida e a hipoteca excluída do registro do terreno e da hipoteca ao mesmo tempo.
Essa forma de excluir uma hipoteca pode parecer conveniente para um comprador de apartamento. No entanto, essa não é a solução mais segura para ele. O vendedor pode rescindir o contrato preliminar e se recusar a pagar o depósito. Então, enfrentaremos um processo desnecessário e demorado.
Uma solução muito mais segura será a retirada da hipoteca pelo novo proprietário das instalações. O procedimento é então o seguinte. O vendedor obtém uma declaração do banco sobre a possibilidade e o valor do reembolso antecipado da dívida (promessa). É importante ressaltar que a declaração deve ser emitida na data do contrato de compra e venda. O comprador deve verificar pessoalmente a exatidão do documento (valor do reembolso, número da conta bancária, consentimento para retirar a hipoteca). Se tudo correr bem, compra-se um apartamento endividado.
O novo comprador do apartamento deve pagar ele mesmo a dívida pendente e transferi-la para a conta bancária indicada. O valor restante especificado no contrato de compra deve ser repassado ao vendedor. A forma de pagamento é estabelecida na linha vendedor - comprador. Tanto transferência bancária quanto dinheiro são aceitos.
O novo proprietário do apartamento recebe uma declaração do banco sobre o reembolso total da dívida e consente em cancelar a hipoteca. O documento é a base para a apresentação do pedido ao tribunal de registro de imóveis e hipotecas. Um requerimento corretamente preenchido com anexos é submetido ao tribunal. O tempo de espera é geralmente de 1 a 2 meses (dependendo da região do nosso país). Após este período, o tribunal decide retirar a hipoteca do imóvel. Isso é acompanhado por uma taxa formal a ser paga pelo novo proprietário. Seu valor não é muito alto e geralmente oscila em torno de PLN 100.
A autoexclusão da hipoteca pode ser mais complicada para o comprador. No entanto, ele deixa o controle total de seu próprio dinheiro. O dinheiro destinado ao pagamento da hipoteca não vai para o vendedor, o que torna a compra de um apartamento menos arriscada.
Que tal um apartamento endividado com uma hipoteca em francos?
O procedimento de venda de um apartamento com hipoteca em moeda estrangeira é o mesmo que para uma hipoteca em zlotys polacos. A única diferença é a especificidade do extrato bancário (promessa). O banco pode não estar muito entusiasmado com o pagamento antecipado da dívida. A promessa deve incluir declaração sobre a possibilidade de cancelamento da hipoteca após o pagamento da dívida, o número da conta bancária e o valor remanescente a ser reembolsado. Lembre-se que o banco deve indicar o valor da dívida após a conversão para a moeda polonesa. As taxas de câmbio são variáveis, mas o banco deve indicar seu valor atual por escrito. A conversão da dívida de CHF para PLN é um valor vinculativo e significa o valor total que temos que pagar no dia em que a dívida for liquidada. A situação em que o banco fornece o valor da dívida em moeda estrangeira (sem sua conversão) é inaceitável. Nesse caso, o potencial comprador não saberá o valor real da dívida hipotecária.
O problema também aparece do lado do vendedor. Algumas pessoas fizeram empréstimos quando o valor do franco suíço era de apenas 2 PLN (hoje é de cerca de 3,90 PLN). Assim, o valor de alguns encargos hipotecários pode ultrapassar o valor real do imóvel. Nessa situação, o banco pode não concordar com o reembolso antecipado da dívida. Mesmo que o faça, o vendedor tem que pagar o valor em falta com seus próprios recursos - o que não é totalmente lucrativo para ele.
Em geral, os bancos poloneses praticamente não oferecem mais empréstimos em moedas estrangeiras (com algumas exceções você pode ler neste artigo) precisamente por causa do aumento maciço da dívida de muitos mutuários. Embora, graças à queda das taxas de juros na Suíça, suas parcelas não tenham aumentado proporcionalmente à taxa de câmbio, o valor da dívida convertido em zlotys é possível.
A carga da hipoteca significa que a propriedade está em dívida?
Acontece que não necessariamente. A exclusão da hipoteca do registro de imóveis e hipotecas não ocorre automaticamente após o pagamento da dívida bancária. O proprietário deve preparar um requerimento adequado e submetê-lo ao tribunal. Na verdade, muitas pessoas não se lembram de preencher essa formalidade. Pode haver uma entrada na dívida hipotecária no registro de imóveis e hipotecas muito depois de a dívida ter sido totalmente paga. Portanto, vale a pena esclarecer essa situação com o vendedor. Se o cancelamento da hipoteca for apenas formal, é melhor liquidá-lo antes de assinar o contrato de compra e venda de apartamento. Desta forma, o comprador pode ter certeza de que sua nova propriedade não ficará de forma alguma endividada ou hipotecada.
