A execução penal imobiliária é o procedimento desencadeado no caso de o devedor não conseguir pagar as prestações da hipoteca e demais dívidas de que é responsável com a totalidade do imóvel. A execução contra bens imóveis é uma forma demorada de reivindicar sinistros, mas geralmente é a única maneira de recuperar dívidas, especialmente se as dívidas forem significativas. Por outro lado, para o devedor, a execução contra bens imóveis é um grande transtorno, que em muitos casos tem de ser aceite.
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Aspectos jurídicos da execução hipotecária contra bens imóveis
A execução contra os bens imóveis ao abrigo da legislação polaca é regulada, em particular, por dois atos. Trata-se do Código de Processo Civil e da Lei de 17 de junho de 1966 sobre os procedimentos de execução na administração.
Diferentes regulamentos serão aplicados dependendo do tipo de dívidas. Simplificando, pode-se dizer que a execução judicial - oficial de justiça terá lugar no caso de cobrança de dívidas privadas. Por outro lado, encontraremos execução administrativa contra bens imóveis no caso de dívidas ao estado - por exemplo, impostos atrasados, multas ou outras obrigações não pagas.
Regra geral, ao abrigo do Código de Processo Civil, a execução ocorre através de procedimentos oficiais de justiça, ou seja, um oficial de justiça no tribunal local. Se as disposições da Lei dos Processos de Execução Administrativa forem aplicáveis, o caso é iniciado pelo Chefe da Repartição de Finanças. Neste caso, o Chefe da Repartição de Finanças é uma autoridade de execução autorizada. Na prática, as atividades são desempenhadas por um oficial de justiça fiscal.
Execução do oficial de justiça contra imóveis
Antes de mais, importa referir que imóvel significa não só o direito à habitação unifamiliar, mas também o direito cooperativo a um apartamento ou a um estabelecimento comercial. É também o direito de viver em uma casa construída por cooperativas para transferir a propriedade a um membro da cooperativa.
A execução contra os bens imóveis começa com o pedido do credor. O credor obtém um título executivo com informações sobre a existência da dívida e os direitos do credor. Na prática, o banco será na maioria das vezes o credor neste tipo de casos, e o empréstimo será a dívida não quitada pelo devedor.
O processo de execução consiste em várias etapas consecutivas. Como credor, o banco emite uma ordem de execução e solicita ao tribunal que emita uma cláusula de execução. O tribunal competente para este tipo de caso é o tribunal cuja jurisdição se encontra o bem em questão. Depois de o tribunal local competente ter emitido uma cláusula de execução, o pedido de execução do credor é enviado ao oficial de justiça do tribunal. Começa a fase de várias etapas da execução imobiliária.
O oficial de justiça exorta o devedor a pagar a dívida no prazo de 14 dias. Após o prazo, ele começa a estimar o valor do imóvel e sua descrição detalhada. Ao mesmo tempo, é feita uma entrada sobre o início da execução no registro de imóveis e hipotecas. Em seguida, o imóvel é apreendido com todas as afiliações, direitos e benefícios. A apreensão de bens imóveis resulta na incapacidade do devedor para agir sobre os mesmos. O devedor não tem o direito de alienar o imóvel, ou seja, de tomar qualquer medida judicial.
Depois de fazer uma descrição detalhada e estimar o valor do imóvel e após a sua validação, é definida a data do leilão. Eles são anunciados duas semanas antes da data programada. A licitação é pública.
Há um preço inicial imposto e, após atingir o preço mais alto, o oficial de justiça anuncia qual licitante venceu a licitação. Ao pagar o valor aplicável, o licitante adquire o direito de lhe outorgar um imóvel. Pode também acontecer que, na falta de candidatos a concurso, o banco que concedeu o empréstimo os compre e seja, ao mesmo tempo, o credor. O preço é então 3/4 da soma da estimativa.
Em suma, o curso da execução hipotecária de um imóvel consiste na apreensão, descrição e avaliação do imóvel, bem como um edital de licitação, bem como um leilão e uma licitação. Se o primeiro leilão falhar, um novo será realizado.
Execução administrativa contra imóveis
Como já foi referido, a execução administrativa de bens imóveis é regida por outros regulamentos e é realizada de forma diversa. O tipo de dívidas que serão cobradas desta forma também é diferente. Também aqui, porém, o objetivo é a liquidação obrigatória do crédito, que não depende da vontade do devedor.
A execução administrativa contra bens imóveis é justificada em caso de dívidas ao Estado. Existe todo um catálogo de dívidas que são tidas em conta nos processos de execução administrativa. Claro, nem todos eles resultarão na apreensão de bens imóveis, mas apenas aqueles que não podem ser satisfeitos de outra forma.
O catálogo de dívidas que podem ser cobradas desta forma inclui principalmente impostos, incluindo impostos sobre bens e serviços, impostos especiais de consumo, bens ou imposto de renda. A execução administrativa está também sujeita a sanções administrativas e outras sanções impostas por órgãos da administração pública, bem como juros. Você também pode mencionar, inter alia, direitos de importação e exportação e muitos outros.
A lista detalhada das obrigações passíveis de execução administrativa contra bens imóveis é especificada no Art. 2.º § 1º da Lei sobre o Processo de Execução Administrativa. Vale ressaltar que a execução administrativa também se aplica aos recebíveis monetários de títulos de execução emitidos pelo ministro da Fazenda.
As medidas de execução são semelhantes às dos oficiais de justiça comuns. Assim, podemos lidar com a execução de dinheiro, salário, contas bancárias por apreensão, títulos, vários tipos de direitos de propriedade e, claro, execução de bens imóveis.
O início da execução administrativa sobre os bens imóveis inicia-se com a entrega do mandado de execução ao devedor. A autoridade de aplicação, de acordo com a letra da lei, pode fornecer segurança. Isso pode ser feito, por exemplo, proibindo o devedor de vender e onerar o imóvel (se não houver registro de terreno e hipoteca ou se ele se tiver perdido) ou onerar o imóvel com hipoteca obrigatória.
Para além da autoridade administrativa, do oficial de justiça e das partes, podem participar no processo de execução outras entidades. No caso de apreensão de bens imóveis, caberá a um perito avaliador de imóveis que apura o valor do bem apreendido.
Por vezes, pode acontecer que haja uma sobreposição de execução administrativa e judicial em relação ao mesmo bem. Em regra, neste caso, a requerimento do devedor, credor ou ex officio, os autos da execução são remetidos ao tribunal distrital. As demais atividades são desenvolvidas de acordo com o Código de Processo Civil. Em alguns casos, também é possível realizar ações conjuntas de coação.
O procedimento de execução administrativa não difere muito daquele realizado no Código de Processo Civil. Também neste caso, o devedor deve pagar no prazo de 14 dias. A apreensão, assim como na modalidade normal, inclui o imóvel junto com os benefícios. Também neste caso, o devedor não pode alienar o imóvel, todas as ações da parte obrigada sobre o imóvel não têm valor jurídico. O imóvel apreendido é vendido pela autoridade de execução em leilão.
Aplicação contra bens imóveis comuns
Acontece frequentemente que o bem a ser apreendido está incluído na propriedade conjunta dos cônjuges e o oficial de justiça tem o título de execução contra um dos cônjuges. Em tal situação, o oficial de justiça pode ainda apreender os bens e esta é uma execução contra o bem comum.
No entanto, o credor deve então obter uma cláusula de execução também contra o outro cônjuge. Enquanto não o receber, o oficial de justiça não tem o direito de fazer valer o bem comum, ou seja, não pode descrever o orçamento ou o leilão.
Após a apreensão dos bens, o cônjuge que não seja o devedor pode apresentar reclamação ao oficial de justiça. A objeção diz respeito à isenção da penhora de bens imóveis. O oficial de justiça pede então ao credor que apresente um pedido de cláusula de execução contra o outro cônjuge. O credor dispõe de 7 dias para o fazer, caso não cumpra o prazo, o oficial de justiça é obrigado a desistir da execução sobre o bem comum.
O artigo 923.º do Código de Processo Civil é dedicado à questão dos bens imóveis incluídos na propriedade conjunta dos cônjuges. É importante notar que existem, no entanto, maneiras de se defender contra a aplicação de um bem comum. Recomendamos uma análise aprofundada dos artigos do Código de Processo Civil (artigos 787 a 789). Essas disposições incluem a limitação da responsabilidade do cônjuge do devedor para que a empresa faça parte da propriedade conjunta.
Também é possível a execução de parte da propriedade de acordo com o Código de Processo Civil. Só pode ser realizado quando o condomínio é em partes fracionárias. Este tipo de coação não pode ser efetuado se houver propriedade conjugal conjunta, por se tratar de propriedade conjunta.
Infelizmente, é muito difícil evitar a execução do oficial de justiça quando você cai em seus modos. Claro, você pode tentar atrasar o caso, usar todas as reclamações, objeções e recursos possíveis, mas no longo prazo você tem que aceitar o inevitável ou tentar pagar o credor de uma maneira diferente.
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