O primeiro semestre de 2022 foi associado a uma desaceleração econômica significativa. As mudanças causadas principalmente pela epidemia de coronavírus não pouparam o setor bancário. As ofertas de empréstimos atuais não são mais tão favoráveis quanto nos anos anteriores. Veja quais mudanças foram introduzidas em 2022-2023 e o que um cliente que se inscreve para uma hipoteca em bancos importantes pode esperar.
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Empréstimo hipotecário em 2022
A seqüência de 2022 terminou
Devido ao nível muito baixo de desemprego e ao crescimento econômico dinâmico, os empréstimos para habitação foram muito populares em 2022. Os bancos esperavam até um aumento dos juros dos mutuários, e a boa maré continuaria em 2022. De acordo com os dados fornecidos pelo Credit Information Bureau, o valor dos empréstimos concedidos em janeiro e fevereiro de 2022 ascendeu a 11 mil milhões de PLN. Foi 26% a mais do que nos mesmos meses do ano passado.
As primeiras restrições governamentais relacionadas ao coronavírus entraram em vigor em 12 de março de 2022-2023. Naquela época, escolas, instituições de ensino e, posteriormente, muitas empresas e shoppings foram fechados. Apesar disso, os clientes ainda se mostraram dispostos a analisar as ofertas de crédito e os bancos os concederam em um valor quase inalterado. Uma hipoteca parecia uma ótima maneira de financiar a compra de um imóvel. Naquela época, a maioria dos bancos declarou que as mudanças de 12 de março não afetaram o número de pedidos de empréstimos concedidos.
As primeiras mudanças nas hipotecas puderam ser observadas no início do segundo trimestre de 2022. Inseguros quanto ao seu futuro, os clientes olharam para os empréstimos à habitação com crescente preocupação. O aumento do desemprego e a desaceleração econômica também aumentaram a cautela dos bancos. A primeira alteração significativa na concessão de crédito à habitação foi o aumento do limite de contribuição própria.
Crédito hipotecário e contribuição própria em 2022-2023
De acordo com a recomendação da Autoridade de Supervisão Financeira da Polónia de 2022, a contribuição própria mínima para empréstimos à habitação deve ser de 20%. A exceção foi a situação em que a seguradora cobre 10% desse valor. Neste caso, 10% pode ser considerado a contribuição mínima do cliente para a hipoteca, sendo os restantes 10% a cargo da seguradora.
Uma contribuição própria menor para uma hipoteca era uma boa solução para muitos investidores que não podiam fazer economias mais rapidamente. As ofertas de crédito do início de 2022 revelaram-se bastante favoráveis. Por exemplo, uma hipoteca em um banco PKO BP e PKO Bank Hipoteczny exigia uma contribuição própria de 10%. Atualmente, uma garantia de 20% é exigida.
Muitos outros bancos também decidiram aumentar o valor mínimo de contribuição própria. Contribuição própria mínima para hipoteca no banco PKO S.A. aumentou de 10 para 15%, e a variação no ING no Banco Śląski aumentou de 20 para 30%. A variação da contribuição própria mínima para fins de habitação também afetou outros bancos. Um bom exemplo é o Bank Ochrony Środowiska, onde o valor mínimo da contribuição própria aumentou de 20 para 40%. Certamente, esta não é uma mudança favorável para clientes com reservas financeiras mais baixas. Se você estiver procurando por mais informações, verifique também artigos sobre empréstimos hipotecários coletados aqui.
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Contribuição própria mínima antes da mudança |
Contribuição própria mínima após a mudança |
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PKO BP |
10% |
20% |
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PKO Bank HIpoteczny |
10% |
20% |
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PKO S.A. |
10% |
15% |
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ING no Banco Śląski |
20% |
30% |
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Banco de Proteção Ambiental |
20% |
40% |
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Bank Millennium |
10% |
10% |
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As ofertas de empréstimos com um pagamento inicial baixo nem sempre são lucrativas. No caso de uma hipoteca com baixa contribuição própria com seguro, deve-se levar em consideração a necessidade de incorrer em custos adicionais. O custo do seguro de uma baixa contribuição para um apartamento ou casa será cobrado até que seja obtido o saldo de 80% do valor da garantia.
As atuais ofertas de crédito estão se afastando de uma contribuição própria de nível 10 com seguro. Os bancos que ainda oferecem essa opção podem aumentar a lista de condições e aumentar a margem do seguro de baixa entrada.
O que mais mudou em 2022?
A qualidade de crédito está se tornando cada vez mais difícil de alcançar
Os investidores que buscam recursos para construir uma casa ou apartamento devem atender a critérios cada vez mais restritivos. Muitos bancos tornaram mais rígidos os requisitos dos critérios de avaliação financeira do cliente, o que resultou em uma redução na qualidade de crédito.
Relatórios do portal bankier.pl mostram que a atual qualidade de crédito dos poloneses está constantemente diminuindo, o que não foi alterado pelos cortes nas taxas de juros, que reduziram a WIBOR a um nível recorde. Observaremos diferenças na qualidade de crédito comparando a situação atual com a oferta dos bancos no início de 2022.
Abaixo, analisaremos os relatórios de fevereiro, abril e junho do portal bankier.pl, comparando as ofertas de empréstimo mais populares. Em ambos os casos, foram considerados os clientes com perfil, com empréstimo em 30x, parcelas iguais e LTV de 80%. A qualidade de crédito apresentada nas calculadoras dizia respeito a pessoas com uma renda mensal de 6.000 PLN e sua própria contribuição de 20%.
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Banco |
Qualidade de crédito máxima estimada - fevereiro de 2022. |
Qualidade de crédito máxima estimada - abril de 2022. |
Qualidade de crédito máxima estimada - junho de 2022. |
Diferença de capacidade abril - junho de 2022 |
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Banco Pocztowy |
PLN 670.000 |
PLN 740.000 |
PLN 730.000 |
-10.000 PLN |
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Banco BNP Paribas |
PLN 660 012 |
PLN 714 245 |
PLN 719 447 |
5 202 zlotys |
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Banco Pekao |
PLN 683 100 |
PLN 680 100 |
PLN 668 900 |
-11 200 PLN |
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Bank Millennium |
PLN 570.000 |
PLN 572.000 |
PLN 400.000 |
-172.000 PLN |
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Citi Handlowy |
PLN 569.000 |
PLN 559.000 |
PLN 563.000 |
PLN 4.000 |
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Banco Santander |
PLN 561.441 |
PLN 546 399 |
PLN 509 311 |
-37 088 PLN |
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Crédito Agrícola |
PLN 618 140 |
PLN 539.791 |
PLN 547.626 |
PLN 7 835 |
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mBank |
640 PLN 174 |
PLN 499 121 |
PLN 466 507 |
-32 614 PLN |
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PKO BP |
PLN 481 650 |
397 100 zlotys |
PLN 404.000 |
PLN 6.900 |
Como mostra a análise da tabela acima, a maioria dos bancos reduziu a qualidade de crédito de seus tomadores de empréstimo. Notámos diferenças significativas na oferta do MBank e do Banco Santander, cuja solvabilidade do cliente perfil diminuiu em mais de 30.000 PLN. A maior alteração na oferta de crédito foi introduzida pelo Bank Millennium. Na virada de abril e junho, o valor médio da qualidade de crédito do cliente com perfil diminuiu em PLN 172.000. Esta é uma diferença notável, o que pode dificultar a compra do apartamento ou casa dos seus sonhos.
Taxa de juros fixa ou variável na hipoteca
Os empréstimos para habitação e construção de habitações têm normalmente uma taxa de juro variável. Vários bancos oferecem juros de hipotecas de taxa fixa, mas muito raramente são escolhidos pelos clientes.
O índice WIBOR afeta o valor da taxa de juros variável. Em resultado da redução das principais taxas de juro, o índice WIBOR diminuiu significativamente. Em 1º de abril de 2022, o valor de WIBOR 3M era de 1,17% e WIBOR 6M era de 1,18%. Em julho de 2022, WIBOR 3M era de apenas 0,26% e WIBOR 6M 0,28%.
A redução do nível WIBOR pode ser benéfica para os mutuários que usam liquidação com taxa flutuante. A hipoteca acaba sendo mais fácil de pagar no momento, e as prestações mensais do empréstimo são atraentes. No entanto, os bancos estão aumentando as taxas de hipotecas cada vez com mais frequência. O aumento da margem é para ser uma certa compensação relacionada ao aumento do risco de crédito, é também uma resposta a uma redução incomum nas taxas de juros.
Os preços dos imóveis estão subindo de forma constante e os aluguéis estão ficando mais caros
O aumento do preço do imóvel também pode ser um certo inconveniente para os potenciais mutuários. Diferenças nas taxas para m2 Vemos imóveis do mercado primário principalmente nas grandes cidades. No momento, não há indícios de que a crise econômica relacionada ao coronavus possa levar a preços imobiliários mais baixos em locais atraentes.
O aumento dos preços dos aluguéis também foi observado nos últimos meses. Isto conduziu a uma situação em que é mais lucrativo pedir um empréstimo para um apartamento do que arrendar um imóvel. Infelizmente, a política cada vez mais cautelosa dos bancos limita a capacidade de crédito máxima e aumenta a contribuição própria mínima. Diante desse fenômeno, o financiamento hipotecário torna-se cada vez mais difícil de conseguir. Os analistas enfatizam que alguns bancos podem em breve seguir os passos do Bank Ochrony Środowiska, aumentando a contribuição própria mínima para 30 ou até 40%.
O preço mais alto dos apartamentos no mercado primário e a capacidade de crédito máxima cada vez menos favorável podem estimular a compra de imóveis no mercado secundário. A hipoteca de um apartamento no mercado secundário pode atualmente se tornar mais atraente para investidores que têm um orçamento menor.
Calculadora de hipotecas online - como verificar as ofertas atuais do banco?
Uma das maneiras mais simples de comparar inicialmente as ofertas dos bancos (por exemplo, taxa de juros e capacidade de crédito) é usar a oferta da calculadora online. Calculadoras gratuitas permitirão que você compare as ofertas bancárias atuais muito rapidamente. Graças a eles, saberemos se a hipoteca será possível, quais serão os juros da hipoteca para uma determinada contribuição própria, bem como o valor mínimo de contribuição própria para um apartamento.
A seguir, apresentaremos algumas ofertas de empréstimo, em comparação com a calculadora totalmoney.pl. Na nossa comparação, consideramos um empréstimo de 250.000 PLN, reembolsável em 25 anos. A comparação é válida a partir de 07/07/2020.
- PKO BP - a calculadora de empréstimos indicou que PKO BP tem atualmente a oferta mais atraente para os mutuários. A oferta denominada Own Angle oferece uma baixa taxa de hipoteca de 2,31% e o valor da prestação mensal do empréstimo de PLN 1.093,73.
- ING Bank Śląski - a oferta do ING Bank Śląski ocupou o segundo lugar de comparação na calculadora. A taxa de juros da hipoteca de uma casa ou apartamento era de 2,38%, enquanto a TAEG era de 2,58%. A comissão proposta foi fixada em 1,90%. Uma hipoteca concedida no ING Bank Śląski gera uma prestação mensal de PLN 1.127,52.
- Banco Pekao - A oferta do Banco Pekao ficou em terceiro lugar na calculadora. A taxa de juros da hipoteca foi calculada em 2,86% e a TAEG em 3,08%. O Banco Pekao cobra uma comissão de 1,99% do valor da prestação mensal do empréstimo até PLN 1190,64.
- Banco Millenium - Os empréstimos imobiliários do Millenium Bank ficaram em quarto lugar na calculadora totalmoney.pl. A hipoteca aqui estava sujeita a uma taxa de juros de 3,06%, e a APR proposta era de 3,1% com comissão zero. A prestação mensal do empréstimo foi fixada em PLN 1.193,34.
O artigo é baseado no relatório de janeiro sobre empréstimos hipotecários e na comparação de abril e junho de ofertas bancárias e solvência para clientes com perfil, o site bankier.pl. O artigo também usa uma comparação de empréstimos hipotecários da calculadora total de dinheiro e as disposições da recomendação S da Autoridade de Supervisão Financeira da Polônia.
