Antes de comprar um apartamento, temos muitas escolhas. A primeira é a escolha entre apartamentos novos e secundários. Nas últimas décadas, houve um declínio na popularidade de apartamentos em prédios antigos. Provavelmente está relacionado com muitos benefícios resultantes da compra de apartamentos de incorporadores. Abaixo, apresentamos as vantagens e desvantagens básicas de ambas as soluções.
Lembre-se de considerar os custos de renovação ou acabamento antes de comprar um apartamento. Você pode calcular ambos gratuitamente nas calculadoras de construção.
Vantagens e desvantagens do mercado primário
Os apartamentos em novos blocos são criados com base em novas soluções tecnológicas. Isso se traduz visivelmente no conforto de seu uso. Os interiores dos apartamentos são geralmente muito fáceis de organizar e seu layout é muito bem pensado. Depois de adquirir o imóvel, basta terminá-lo de forma adequada (a maioria dos apartamentos novos encontra-se no estado de urbanização). Estima-se que o custo de acabamento de um apartamento novo é de aproximadamente PLN 1.000 / m2mas os custos podem variar amplamente. Assim como o retorno do investimento em um apartamento ao longo de muitos anos. Para calcular quanto nos custará, vale a pena usar o site profit.pl e fazer você mesmo o cálculo.
Outra vantagem da nova construção é a infraestrutura moderna do entorno. Garagens modernas, lojas e parques infantis estão sendo construídos ao redor dos novos blocos. A área ao redor geralmente parece muito melhor do que quando está cercada por grandes blocos de lajes. Alguns conjuntos habitacionais recém-construídos também foram fechados, o que aumenta a segurança dos residentes e aumenta sua qualidade de vida. Há também a opinião de que a maioria das propriedades de blocos de apartamentos novos (mesmo aqueles que não são vedados) são muito mais seguros do que as proximidades de blocos de apartamentos pré-fabricados. Depende, claro, da localização, mas levando em consideração o monitoramento comumente usado dentro do condomínio fechado e a segurança sempre presente, é difícil imaginar um imóvel mais seguro.
A aparência elegante das escadas também é importante, pois não se parecem com as de edifícios antigos, muitas vezes danificados. Elevadores funcionais e arredores elegantes tornam a vida em edifícios novos muito mais agradável. Também é benéfico para investidores que planejam alugar seu novo apartamento. Um ambiente eficaz e um novo arranjo interior certamente aumentarão o preço do aluguel de um apartamento.
Vale lembrar também que os investidores que compram imóveis no mercado primário não são obrigados a pagar imposto sobre as transações de direito civil (como ocorre com os imóveis no mercado secundário). O valor desse imposto equivale a 2% do valor do imóvel. Na prática, porém, têm de pagar o IVA (incluído no preço do apartamento), o que significa que a taxa real para o Estado é muito mais elevada do que no caso do mercado secundário.
Uma vantagem adicional é o fato de que os novos apartamentos são cobertos por um período de garantia de vários anos. Todas as deficiências e deficiências do apartamento, que não tenham sido causadas por uso impróprio, devem ser reparadas pelo desenvolvedor. Para o investidor, será mais uma garantia de que não terá despesas imprevistas no futuro. Neste ponto, também vale a pena mencionar as pequenas taxas associadas ao funcionamento do edifício. Os novos blocos não precisarão de renovação por muitos anos, o que se traduzirá em uma redução notável nas contribuições para fundos de renovação. As soluções de construção modernas também tornam as contas de aquecimento muito baixas.
A única desvantagem significativa dessa solução é o preço do imóvel. Os apartamentos em blocos novos ainda são mais caros do que os do mercado secundário. Pelo mesmo dinheiro, podemos comprar um imóvel usado maior, que também será localizado mais perto do centro da cidade. Para alguns investidores, a necessidade de esperar por um apartamento também pode ser uma desvantagem. Os desenvolvedores tentam reunir compradores antes que todo o bloco seja concluído. É por isso que muitos investidores veem seu apartamento apenas no design. Às vezes, você precisa esperar vários anos para que a transação seja concluída e para se mudar para o apartamento.
Vantagens e desvantagens do mercado de reposição
O mercado secundário é freqüentemente associado a blocos cinza feitos de grandes painéis. No entanto, a imagem de conjuntos habitacionais velhos e feios nem sempre tem uma justificativa real. Cada vez mais os conjuntos habitacionais antigos estão modernizando sua infraestrutura e os blocos isolados ganham uma aparência estética.
Outra vantagem a favor do mercado secundário costuma ser uma boa localização. A maioria dos blocos antigos está localizada perto dos pontos centrais das cidades. Sua característica é geralmente uma infraestrutura bem desenvolvida e conexões de transporte adequadas com o resto da cidade.
Infelizmente, a qualidade da habitação pode deixar muito a desejar. Muitos imóveis do mercado secundário requerem uma grande reforma. No caso de apartamentos novos, não temos grandes problemas em estimar os custos dessas obras. No entanto, a renovação de um imóvel ocupado está quase sempre associada a despesas não previstas anteriormente. A estimativa de custo do investidor inicial pode diferir do valor real em até 30 - 40%. Obviamente, os custos de renovação de um apartamento antigo também podem ser calculados nas calculadoras de construção (clique aqui para calcular o custo de renovação gratuitamente), mas existe sempre o risco de durante a renovação da casa de banho ser necessário substituir , por exemplo, todo o encanamento ou trabalho adicional na secagem de paredes úmidas. Este é um grande inconveniente ao qual vale a pena prestar atenção especial.
Outra desvantagem que desestimula potenciais investidores é a aparência feia e ineficaz do entorno. Escadas cinzas, sem praças, playgrounds ou mesmo sem elevador em um bloco de apartamentos de quatro níveis são, infelizmente, comuns. Uma desvantagem adicional é a falta de estacionamentos cobertos adequados. A maioria dos residentes é obrigada a deixar seus veículos ao ar livre. Claro, só podemos considerar seriamente proteger a área.
Um problema significativo dos apartamentos do mercado secundário (especialmente em blocos de apartamentos construídos antes de 1990) é o layout constante dos quartos. A renovação deste tipo de propriedade pode ser muito difícil. A maioria das paredes em apartamentos comuns não pode ser movida ou demolida. Como resultado, não podemos alterar o layout das salas, e corredores muito apertados e estreitos são uma grande dificuldade de uso. Por isso, antes de comprar um imóvel no mercado secundário, é necessário estudar cuidadosamente o seu estado, pensar nas opções de renovação e conhecer a zona envolvente.
Comparação do custo de acabamento do apartamento e o custo de renovação
Como mencionado acima, os planos do mercado primário geralmente exigem um acabamento completo. Estão no padrão da incorporadora, o que significa que ainda temos que investir em acabamento de pisos, pintura de paredes, equipamentos de banheiro e cozinha, acabamento de instalações sanitárias e aquisição de equipamentos básicos. O custo aproximado de acabamento de um apartamento típico é de cerca de PLN 1.000 / m2mas mais detalhes sobre isso podem ser encontrados neste artigo.
Por sua vez, nos apartamentos do mercado secundário, temos de avaliar nós próprios a dimensão da renovação. No entanto, na maioria dos casos, será possível usar a infraestrutura existente. O custo de renovação é quase sempre menor do que o custo de acabamento de um apartamento em um padrão de desenvolvedor. A única excepção são os apartamentos antigos, que se encontram em muito mau estado. A necessidade de secar paredes, remover fungos, substituir janelas ou renovar toda a instalação elétrica e sanitária pode aumentar significativamente os custos de todo o projeto. No entanto, essa situação é rara. Na grande maioria dos casos, o custo de renovação de um apartamento antigo é inferior ao custo de acabamento de um apartamento novo em um padrão de desenvolvedor. Detalhes sobre os custos associados a uma reforma completa de um apartamento usado podem ser encontrados neste artigo.
Quais são os novos apartamentos mais populares?
Há vários anos, os apartamentos de dois quartos com uma área não superior a 50 m têm sido os mais populares entre os investidores2. Esta é a solução mais econômica. Dois quartos separados podem aumentar o preço do aluguel ou permitir que uma família com uma criança viva. Também é uma boa solução em cidades acadêmicas. Muitos jovens proprietários moram em um quarto e alugam outro. Dessa forma, recebe recursos para aluguel e despesas básicas próprias.
Os apartamentos estúdio são um pouco menos populares. Isso está relacionado à sua funcionalidade inferior. Um quarto individual não é a melhor solução para uma família com filhos e não traz tantas receitas de aluguel. Os apartamentos de dois quartos mencionados acima são muito mais funcionais e populares. Curiosamente, seu tamanho pode ser apenas um pouco maior. 2 quartos estão espremidos em uma área relativamente pequena pelos desenvolvedores. Graças a isso, um apartamento de 2 quartos não é muito mais caro do que um estúdio. No entanto, pode ser muito apertado para uma família de 3 ou 4 …
Os investidores também estão interessados em apartamentos de 3 quartos. No entanto, sua compra envolve custos muito maiores do que no caso de estúdios e apartamentos de dois quartos. Os investidores sem capital adequado devem ter pelo menos 20% da sua contribuição. O valor de sua obrigação de crédito também é maior. Um preço mais alto de um apartamento também pode estar associado a um aumento no valor da credibilidade. Isso, por sua vez, é uma limitação para um determinado grupo de potenciais investidores. Um apartamento de 3 quartos é uma solução muito confortável para o investidor, mas nem todos podem pagar.
Os menos populares são os flats e apartamentos de 4 e 5 quartos. Esta é de longe a opção mais cara, cujos custos são bastante dissuasivos para muitos investidores. Atualmente, os desenvolvedores estão renunciando à construção de apartamentos e prédios maiores. Muitos apartamentos grandes em blocos de vários anos ainda não encontraram seus compradores. Portanto, na compra deste tipo de imóvel, podemos contar com descontos e privilégios de preços atrativos. Em muitos casos, o investidor consegue negociar um preço muito atraente por metro quadrado2 imobiliária. Ao comprar um prédio de apartamentos, às vezes você pode negociar um espaço de estacionamento adicional ou um terraço espaçoso. Infelizmente, os custos de compra dos apartamentos maiores costumam custar milhões de dólares. É um luxo que apenas um pequeno grupo de investidores pode pagar.
Por que a construção nova está vencendo blocos antigos?
É difícil responder a essa pergunta de forma inequívoca. Provavelmente, existem muitas razões para isso. No entanto, o mais importante parece ser o padrão mais elevado e o conforto de vida. Bairros residenciais elegantes são mais tentadores do que velhos blocos de apartamentos feitos de concreto. Infraestrutura moderna torna a vida em apartamentos novos mais confortável e segura. O maior conforto habitacional também se traduz em um aumento notável no preço do aluguel de um apartamento. Para muitos investidores, essa é a maneira certa de investir seu capital.
Uma vantagem indiscutível é também o programa MdM - Mieszkanie dla Młodych, sob o qual apenas novos apartamentos em um padrão de desenvolvedor são cofinanciados.
Enquanto isso, os planos do mercado secundário estão envelhecendo. Muitos deles são apartamentos em blocos pré-fabricados. A viabilidade dessas estruturas é assunto de controvérsia entre muitos especialistas. Alguns acreditam que os blocos feitos de grandes lajes durarão várias dezenas de anos, enquanto outros afirmam que essas estruturas correm o risco de desabar. A condição técnica incerta de tais instalações certamente não incentiva os investidores potenciais, que estão cada vez mais inclinados para apartamentos para desenvolvedores.
