Às vezes acontece que depois de comprar um projeto de casa unifamiliar e receber uma licença de construção, queremos fazer mudanças. Vale a pena saber como se preparar para eles, quais alterações no projeto da casa devem ser acordadas com o idealizador e responsável pela obra, as quais devem ser reportadas à Inspetoria de Fiscalização de Edifícios, e que podemos aplicar nós mesmos. No estudo a seguir, iremos indicar os aspectos mais importantes relacionados às mudanças de projeto, bem como descrever os requisitos mais importantes especificados pela lei de construção.
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Mudanças na lei de projeto e construção de casas
O legislador impõe uma série de obrigações de construção aos investidores. Entre elas estão as regras para a introdução de mudanças no projeto de construção. Neste ponto, mudanças significativas no projeto devem ser distinguidas, bem como mudanças irrelevantes. De acordo com a Lei da Lei de Construção, modificações significativas devem ser consideradas, entre outras:
- Alteração da área de construção, volume do edifício ou altura. Quaisquer modificações nas dimensões, altura, largura, altura e forma mais importantes do edifício são consideradas uma mudança significativa no projeto da casa.
- Alteração da localização do edifício em relação aos limites do terreno ou imóveis vizinhos.
- Mudança no uso de um edifício ou de sua parte. Isso se aplica a uma situação em que uma parte de um edifício residencial deve ser usada, por exemplo, para uma loja.
- Alterar as disposições do plano de desenvolvimento espacial local ou do documento sobre as condições de desenvolvimento.
A alteração do projeto da casa não tem de estar associada à invalidação da licença de construção (embora em alguns casos seja possível). A tarefa do investidor é preparar um projeto de substituição (com base em nova documentação). Podemos apresentar os documentos somente após obter a decisão de alterar a licença de construção. A candidatura deve ser submetida à unidade apropriada da Inspecção de Supervisão de Edifícios. Em alguns casos, será mais fácil apresentar um novo pedido de licença de construção ou apresentar uma nova notificação de intenção de construção (de acordo com a alteração da Lei da Construção, que entra em vigor em 28 de junho de 2015). No entanto, só podemos realizar essas atividades quando a construção do nosso prédio ainda não tiver começado.
Vale a pena cumprir todas as formalidades, pois alterações não reportadas e significativas no projeto podem fazer com que nosso prédio seja tratado como construção não autorizada. Se a Inspetoria de Supervisão de Construção tomar conhecimento de mudanças não relatadas, poderá suspender nossa construção. O investidor será forçado a restaurar a propriedade às condições consistentes com o projeto de construção original. Nessa situação, teremos apenas que registrar uma reclamação e aguardar o resultado do procedimento formal. O início das obras somente será possível após o atendimento dos requisitos básicos
- O investidor deve apresentar quatro cópias do novo projeto de construção e documentação adicional.
- A Inspetoria de Supervisão de Edifícios verificará se as mudanças no projeto da casa estão de acordo com o plano de desenvolvimento espacial local, bem como com a resolução sobre os requisitos de construção.
- Se não houver contra-indicações, a fiscalização pode permitir a continuação das obras.
As condições acima podem ser bastante problemáticas para o investidor. Portanto, mudanças significativas no projeto da casa devem ser precedidas de acordo com todas as questões formais.
O que significam mudanças irrelevantes no projeto?
Mudanças irrelevantes no projeto são todas as modificações que não requerem uma decisão de alterar a licença de construção. Uma ligeira alteração no projeto da casa pode ser introduzida pelo arquiteto de forma descritiva e gráfica (as alterações são marcadas em vermelho). Após a conclusão da construção, a Inspetoria de Supervisão de Edifícios deve receber uma cópia adicional do projeto, juntamente com as alterações. Apresentamos o documento juntamente com a notificação de conclusão da construção. O novo projeto de construção também deve ser acompanhado da declaração do responsável pela construção e do responsável pela supervisão da construção, que afirmam que a construção foi executada de acordo com os requisitos do projeto.
Mudanças menos significativas no projeto podem envolver, entre outros:
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Verificar!- Dimensões da fundação e sua adaptação às condições do solo.
- Alterações nos materiais usados na construção da estrutura do edifício.
- A altura da cave do edifício (desde que estas alterações no desenho da casa não provoquem alterações na localização do piso térreo em relação ao nível do solo).
- Altura livre das divisões entre 2,5 me 3 m (desde que os outros elementos de construção cumpram as normas de construção),
- Tipo de teto - o investidor pode escolher qualquer teto, desde que as alterações no projeto não resultem na redução dos parâmetros técnicos exigidos.
- Materiais de isolamento térmico de construção.
- Liquidação ou mudança de divisórias, janelas e reentrâncias de portas.
- Alterações na estrutura da cobertura - são consideradas alterações insignificantes de projeto apenas aquelas que não enfraquecem os parâmetros técnicos e não aumentam a inclinação da cobertura em mais de 10%.
- Modificações no projeto de instalações internas - por exemplo, instalações elétricas ou hidráulicas.
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As alterações acima no projeto de uma casa unifamiliar não requerem o consentimento do autor. Eles podem ser realizados por qualquer arquiteto que tenha as permissões apropriadas e pertença à Câmara Regional de Arquitetos. Lembre-se, entretanto, que uma mudança no projeto da casa que se desvie do escopo acima mencionado deve ser acordada com o autor do projeto de construção. Isso se aplica em particular a mudanças, incluindo:
- Adicionando alpendres, terraços e varandas.
- Substituição de trapeiras por janelas de telhado e vice-versa.
- Unindo dois edifícios residenciais em um edifício geminada.
- Aumentando ou reduzindo a altura do edifício.
- A altura da sala varia mais de 3 m.
O escopo das adaptações de design que não requerem o consentimento do autor pode ser ligeiramente diferente (dependendo dos requisitos individuais do escritório de design). Portanto, antes de fazer qualquer adaptação, vale a pena perguntar ao arquiteto de quem compramos o projeto.
O que mais vale a pena lembrar ao mudar o projeto da casa?
Vale lembrar que qualquer mudança irrelevante no projeto de uma casa unifamiliar deve ser registrada no diário de construção de forma contínua. Eles também devem ser aplicados ao projeto de construção original usando a cor vermelha. As modificações irrelevantes do ponto de vista legal devem ser feitas de acordo com as normas de construção. Apenas arquitetos autorizados têm o direito de fazer correções. Também é importante saber que a base legal para alterações de projeto é a Lei da Construção de 7 de julho de 1994 (Diário Oficial nº 243 item 1.623 de 2010, conforme alterada). É neste documento que iremos encontrar todas as orientações sobre os requisitos formais, bem como o valor das taxas possíveis.
Do ponto de vista do investidor, seria melhor antecipar todas as alterações antes de obter uma licença de construção / notificação de intenção de construção. Nesta situação, ainda não somos legalmente obrigados a informar a Inspecção de Fiscalização de Edifícios. Tudo o que você precisa fazer é adaptar o projeto a ser executado por um arquiteto autorizado. A documentação alterada é incluída no pedido de licença de construção ou torna-se um anexo à notificação da intenção de construção.
