Os preços dos apartamentos novos no padrão da incorporadora nas principais cidades do nosso país são bastante elevados. Atualmente, quase ninguém pode comprar um apartamento grande sem a ajuda de uma hipoteca. Muitas vezes vemos a ganância das incorporadoras como a razão para a alta taxa por m2 de imóvel. Mas os ganhos deles são realmente altos? E até que ponto eles se traduzem em preços mais altos de apartamentos?
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Qual é a margem do desenvolvedor?
A margem média do desenvolvedor é de cerca de 20%. Porém, devemos lembrar que a margem não é a receita do desenvolvedor. O preço do apartamento consiste em
Custos variáveis - ou seja, compra de terras, emprego de construtores, projeto de construção, impostos, materiais, custos de licenças e formalidades.
Margem - ou seja, a diferença entre os custos fixos e o preço de um apartamento.
Custos fixos - conforme mencionado acima, a margem do desenvolvedor não é o valor de sua receita. Todos os custos fixos devem ser deduzidos da margem (vamos supor 20%). Serão taxas de escritório, taxas de pessoal administrativo, taxas de marketing, etc. Os custos fixos geralmente variam de 5 a 12% da margem. Assim, a renda total do desenvolvedor não é mais tão alta.
Ganhos do desenvolvedor em números
Do relatório da NBP "Informações sobre os preços das casas e a situação no mercado imobiliário residencial e comercial na Polónia no terceiro trimestre de 2015" mostra que os preços médios de compra de apartamentos nas maiores cidades do nosso país são:
- Varsóvia - PLN 7.800 / m2 (incluindo aproximadamente PLN 1.500 na margem de desenvolvimento).
- Gdynia - PLN 6.800 / m2 (incluindo aproximadamente PLN 1.200 na margem de desenvolvimento).
- Cracóvia - PLN 6.400 / m2 (incluindo aproximadamente PLN 1.500 na margem de desenvolvimento).
- Gdańsk - PLN 6.300 / m2 (incluindo cerca de PLN 1.100 na margem de desenvolvimento).
- Poznań - PLN 6.100 / m2 (incluindo aproximadamente PLN 1.200 na margem de desenvolvimento).
- Wrocław - PLN 6.000 / m2 (incluindo cerca de PLN 1.100 na margem de desenvolvimento).
- Łódź - PLN 4 500 / m2 (incluindo aproximadamente PLN 900 da margem do desenvolvedor).
Com base nos cálculos acima, consideraremos os custos de compra de um apartamento de exemplo. Suponhamos que estejamos adquirindo um imóvel de dois cômodos com área de 40 m22. Qual será a margem do desenvolvedor?
- Varsóvia - o preço do apartamento será de PLN 312.000. A margem do desenvolvedor é de aproximadamente PLN 60.000.
- Gdynia - pagaremos PLN 272.000 pelo apartamento. Dos quais 48.000 PLN serão atribuídos à margem de desenvolvimento.
- Cracóvia - em 40 m2 pagaremos PLN 256.000 pelo apartamento. A margem do desenvolvedor é de aproximadamente PLN 60.000.
- Gdańsk - a compra custará aproximadamente PLN 252.000. A margem do desenvolvedor é PLN 44.000
- Poznań - compraremos um apartamento no mercado primário por aproximadamente PLN 244.000. Dos quais 48.000 PLN serão usados pela margem do desenvolvedor.
- Wrocław - as instalações custarão cerca de PLN 240.000. A margem do desenvolvedor é de aproximadamente PLN 44.000.
- Łódź - o preço do apartamento será relativamente baixo e ascenderá a 180.000 PLN. OK. PLN 36.000. do valor acima será a margem do desenvolvedor.
Os ganhos do desenvolvedor são realmente altos?
É verdade que a margem de incorporação pode ser um fardo bastante pesado para quem adquire o imóvel. A margem média no terceiro trimestre de 2015 foi de 20% do valor do imóvel. Claro, isso não significa que o desenvolvedor ganhou tanto com as vendas. Após a dedução dos custos fixos, 8 a 15% permaneceram em seu bolso. Isso é muito?
Do ponto de vista do comprador, definitivamente sim. No entanto, os especialistas enfatizam que, com a contribuição freqüentemente multimilionária e o risco comercial, esta não é uma aposta excessiva. Os desenvolvedores mencionam os tempos de boom, quando a margem média estava em torno de 40%. Tudo indica que o intenso aumento dos preços dos imóveis já ficou para trás. Margens de desenvolvimento muito altas são história. É verdade que também há investimentos em que a margem está acima de 30%. No entanto, eles agora são raros. Cada vez mais, a margem de desenvolvimento cai abaixo do valor de 20%. De certa forma, isso está relacionado à implementação da segunda edição do programa Mieszkanie dla Młodych, onde você também pode comprar apartamentos no mercado secundário. Isso obriga os desenvolvedores a reduzir preços e, indiretamente, diminuir suas margens.
De onde vêm os preços exorbitantes dos imóveis
Às vezes, aparecem imóveis nas ofertas de venda, cujos preços diferem significativamente das taxas de mercado atuais. Está relacionado à extrema ganância do desenvolvedor que quer ganhar mais do comprador? Não necessariamente. Lembre-se que um dos componentes dos custos das instalações é o preço de compra do terreno para construção. Portanto, os preços de apartamentos em locais excepcionalmente atraentes serão muito mais caros para o comprador. Ao determinar o preço do terreno, a taxa PUM (Área Residencial Usável) é usada com mais frequência. É um indicador que mostra quanto espaço vital pode ser "obtido" a cada metro quadrado2 superfície do chão. Os planos de ordenamento do território, que indicam o número máximo de pisos de um edifício, têm o impacto mais significativo no índice PUM. Por exemplo, se os planos prevêem a construção de um edifício de 4 andares, então o coeficiente PUM para cada 1 m2 a terra será 4.
Para simplificar, assumimos que quanto maior o valor do terreno, maior será o coeficiente PUM. Seu valor médio no caso de Varsóvia é de aproximadamente PLN 1.800. Para efeito de comparação, o valor do PUM em Łódź muitas vezes não excede PLN 500. Assim, os preços dos imóveis nesta cidade serão muito mais atraentes.
E quando compramos um apartamento?
Se já decidimos comprar um apartamento a uma incorporadora, vale a pena considerar os custos do seu acabamento. Se quisermos realizar as obras com um padrão decente, temos que levar em conta o gasto de até 20% do preço inicial do apartamento. Claro, o trabalho também pode ser feito muito mais barato, e o custo exato pode ser calculado em calculadora de conserto.
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