A maioria dos trabalhos de construção está sujeita a uma licença ou, pelo menos, a uma notificação de terreno para construção. O não cumprimento desta recomendação é considerado uma construção não autorizada e pode ter consequências de longo alcance (uma multa ou mesmo uma ordem de demolição). A nova lei de construção também possibilita a legalização de obras não autorizadas. Os procedimentos não são os mais fáceis, mas você deve dar uma olhada neles.
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O que é construção não autorizada e como isso acontece?
Não existe uma definição clara do conceito de construção não autorizada na Lei da Lei da Construção. A definição geralmente aceita assume que a construção não autorizada é a construção de um objeto sem uma licença ou licença de construção. Na prática, muitos outros casos são tratados como construção não autorizada. Um exemplo muito comum de ilegalidade é adicionar quartos a edifícios existentes. De acordo com as premissas da Lei da Lei de Edificações de 13 de fevereiro de 2022, a supervisão da construção também pode considerar edifícios que foram construídos contrariamente às normas e regulamentos como ilegais (por exemplo, sem um gerente de construção, sem manter um registro de construção, ou no evento discrepância de obras com o projeto de construção).
O não cumprimento de disposições importantes da lei pode resultar em nossa propriedade se tornar uma licença de construção e penalidades serão impostas. Isso pode até se aplicar a edifícios que já obtiveram uma licença de construção. Uma razão muito comum para considerar um objeto como uma licença de construção é o início das obras de construção antes de receber a decisão final. Lembre-se de que o starost tem 65 dias para emitir a licença de construção. O tempo de espera pode ser estendido se a documentação anexada à solicitação estiver incompleta ou inconsistente com o plano de desenvolvimento espacial local. Pode ser tentador começar os trabalhos de construção antes de a aprovação final ser emitida, mas apresenta um alto risco para os investidores (de multas a pedidos de demolição).
Construção não autorizada não é igual a arbitrariedade
A construção não autorizada pode ser legalizada de acordo com dois procedimentos separados. Várias leis de lei de construção estão em vigor nas últimas décadas. Um dos atos jurídicos mais antigos é a Lei de Edificações de 24 de outubro de 1974. É verdade que os princípios e direitos contidos neste ato estão há muito desatualizados e desatualizados, mas suas disposições ainda são usadas hoje. Disposições específicas da Lei de 1974 referem-se a todas as ilegalidades cometidas antes de 1995 (ou seja, até a entrada em vigor da nova lei).
É importante notar aqui que a Lei de 1974 foi mais liberal em relação à construção não autorizada. O processo de legalização de edifícios anteriores a 1995 não é o mais fácil, mas a legalização geralmente não envolve uma ordem de pagamento de multa pesada. No entanto, as novas disposições da lei de construção não contêm uma definição clara da conclusão da construção. Assim, em muitos casos, é difícil provar que a propriedade foi construída antes de 1995. Na prática, isso leva ao início de procedimentos administrativos tediosos.
As atividades de construção não autorizadas estabelecidas após 1995 estão sujeitas às disposições de um novo ato jurídico, ou seja, a Lei de 7 de julho de 1994 sobre a Lei da Construção. Essa lei entrou em vigor em 1º de janeiro de 1995 e abrange todos os edifícios construídos a partir dessa data. Legalizar novos edifícios pode não ser tão complicado quanto legalizar edifícios anteriores a 1995. No entanto, a nova lei de construção prevê uma série de sanções financeiras elevadas (as chamadas taxas de legalização).
O conteúdo da Lei da Lei de Edificações foi alterado várias vezes. As duas últimas alterações importantes entraram em vigor em 2022-2023 e depois em 2022. Eles mudam a percepção e a legalização do chamado ato de construção.
Legalização de construção não autorizada de acordo com a lei de 1994
De acordo com a Lei da Lei de Edificações de 1994, as instalações construídas antes de 1995 podem ser anistiadas e legalizadas se atenderem a duas condições básicas:
- A instalação está inserida num lote de terreno que, de acordo com os planos de ordenamento do território, apresenta o estatuto de parcela para construção;
- A instalação não representa qualquer ameaça à segurança das pessoas e ao mesmo tempo não piora as condições de saúde nas redondezas.
O não cumprimento das duas condições acima pode resultar em uma ordem de demolição. Por sua vez, se a estrutura atender às condições, devemos provar que ela foi efetivamente construída antes de 1995. Portanto, o primeiro passo que devemos dar para a legalização é coletar os documentos apropriados. Em muitos casos, pode não ser tão simples. Provar que a construção terminou há mais de 19 anos pode ser o mais complicado. As autoridades estaduais (starosts, escritórios) arquivam a documentação da construção apenas desde 1999. Licenças de construção e documentação anteriores a 1999 geralmente não existem mais. Livros de trânsito de construção mantidos em escritórios municipais podem ser úteis. Também vale a pena procurar contas de materiais de construção, contratos com operários e testemunhas que confirmarão que a construção foi concluída antes de 1995.
Depois de recolher os documentos necessários, dirija-se ao inspetor de supervisão de edifícios do poviat e apresente um pedido de licença de ocupação. Anexamos vários documentos comprovativos à candidatura. Você vai precisar de:
- inventário as-built da instalação
- perícia técnica confirmando a adequação do objeto para uso
Alterações à Lei da Lei de Construção em 2022
A versão atualmente vinculativa da Lei de Construção foi anunciada em 13 de fevereiro de 2022. Suas premissas entraram em vigor em setembro de 2022. A alteração foi feita por vários motivos. Um deles foi a necessidade de padronizar o procedimento de legalização de obras não autorizadas. As mudanças também introduzem um método simplificado do procedimento de legalização. No entanto, uma coisa permanece inalterada - as penalidades ainda podem ser muito altas!
De acordo com o teor da alteração, estamos tratando de construção não autorizada agora não apenas quando a construção foi concluída sem avisar ao escritório! Ocorre se qualquer trabalho começar antes de ser emitida a decisão final. Além disso, a definição de construção não autorizada inclui também quaisquer obras de construção que não estejam em conformidade com os regulamentos aplicáveis. O que isso significa na prática? Podemos sofrer as consequências se, por exemplo, o gerente do local não for contratado ou se houver contradições significativas entre o projeto e a execução.
Legalização de construção não autorizada após setembro de 2022
Felizmente, o investidor tem a opção de evitar uma penalidade por construção não autorizada. Desde a alteração, este procedimento foi padronizado e mais fácil do que antes. No entanto, se o procedimento de legalização é possível é determinado pela autoridade de supervisão de construção. Caso contrário, pode ser necessário demolir o prédio construído ilegalmente.
Atualmente, o procedimento de legalização é muito mais simples do que antes. Claro, para fazer isso, a construção deve ser interrompida pela autoridade de supervisão de construção. A próxima etapa é enviar um requerimento para iniciar o procedimento de legalização. O investidor tem 30 dias para fazê-lo. Após parecer favorável do órgão fiscalizador, a taxa de legalização deverá ser paga e a construção poderá ser retomada.
A Lei da Lei da Construção de 13 de fevereiro de 2022 também introduziu procedimentos adicionais relativos à construção não autorizada no caso de edifícios que foram construídos há 20 anos. Esse é o chamado procedimento simplificado de legalização e também ocorre a pedido do investidor.
