Para algumas pessoas, pode parecer que a associação habitacional e a comunidade não são muito diferentes uma da outra. No entanto, na realidade, seu estatuto jurídico e as especificidades de suas atividades são completamente diferentes. A seguir, apontaremos as semelhanças e diferenças mais importantes a serem observadas.
Status legal
Uma cooperativa habitacional é uma entidade econômica com personalidade jurídica. A especificidade do seu funcionamento baseia-se nas disposições da Lei das Cooperativas Habitacionais e nos princípios do Direito Cooperativo. Os membros de uma cooperativa têm direito de propriedade de cooperativa a bens imóveis, ou direitos de cooperativa de inquilinos a bens imóveis.
Por sua vez, uma comunidade habitacional é uma associação de residentes sem personalidade jurídica e não é uma entidade económica. Qualquer pessoa que tenha o direito de propriedade sobre as instalações pode ser um membro da comunidade.
Algumas palavras sobre cooperativas habitacionais
Os dados estatísticos mostram que existem aproximadamente 3.500 cooperativas habitacionais na Polónia. Pode haver até 13 milhões de proprietários de instalações com direitos de cooperativa. Podemos, portanto, recalcular que o número médio de membros de uma única cooperativa frequentemente excede 4.000. Esta é uma taxa muito alta.
Vale ressaltar, no entanto, que o simples fato de possuir instalações com direitos cooperativos não significa imediatamente que seu proprietário se torne sócio da cooperativa. O processo de adesão é mais complicado e requer uma taxa de inscrição. Seu valor não pode ultrapassar o menor salário nacional. É a taxa de entrada que causa a maior aversão entre os moradores. Muitos deles decidem não se tornar membros de uma associação habitacional. A taxa é bastante duvidosa e efetivamente desestimula a maioria dos residentes. Essas pessoas de facto não têm influência nas atividades do conselho de administração, não podem assistir às reuniões nem receber demonstrações financeiras. Isso pode levar a muitas irregularidades na estrutura organizacional. Não é de admirar que muitas grandes cooperativas habitacionais tenham desenvolvido uma reputação duvidosa entre seus residentes.
Ao analisar a atuação de uma cooperativa habitacional, vale também a pena avaliar as possibilidades de tomada de decisão de seus associados. Cada cooperado tem direito a voto, sendo iguais os votos de todos os reunidos na assembleia. Portanto, vamos supor que 300 pessoas participem regularmente da reunião. Uma única voz não terá muito poder neste caso.
E qual é a situação nas comunidades habitacionais?
Uma associação habitacional é uma associação de residentes de um determinado bloco / propriedade. Seus membros têm direitos plenos de propriedade. Uma associação habitacional não precisa ter unidades organizacionais impostas ou empregar presidentes (como é o caso das cooperativas). São os habitantes que determinam as regras de seu funcionamento. Além disso, um membro de uma comunidade habitacional pode ser qualquer pessoa com direito ao apartamento. Não há taxas de inscrição a serem pagas e as reuniões da comunidade são abertas a todos. Isso significa que depois de comprar um imóvel, podemos nos tornar imediatamente um membro da comunidade e ter um impacto real em seu funcionamento.
Na comunidade, todo residente tem direito a voto. No entanto, seu valor é medido pelo valor das instalações possuídas (geralmente medido em termos de área). Um residente que pague mais impostos terá um direito mais amplo de decidir sobre as atividades da comunidade.
Não há diretrizes para o número máximo de condôminos. No entanto, geralmente são no máximo várias dezenas ou várias centenas de pessoas. A associação habitacional é muito menor do que a cooperativa habitacional. Seus membros se preocupam basicamente com seus próprios interesses e o bem comum. Menos membros melhoram o funcionamento da comunidade. Para o residente, é uma situação muito mais favorável, o que confere direitos mais reais para tomar decisões (por exemplo, escolher uma empresa de renovação).
A estrutura de poder nas cooperativas e comunidades habitacionais
Como mencionamos anteriormente, a associação habitacional tem uma estrutura organizacional claramente imposta. A cooperativa é dirigida pelo Conselho Fiscal. Os membros do conselho são eleitos na assembleia geral da cooperativa. Curiosamente, eles só podem ser identificados por um punhado de membros que aparecerão na reunião. A filiação ao conselho está, obviamente, associada a recompensas financeiras, cobertas por fundos cooperativos. Uma das tarefas do Conselho Fiscal é selecionar o conselho de administração, que passa a ser a próxima unidade de decisão.
A gestão da comunidade habitacional é muito mais fácil. A comunidade não precisa de um conselho fiscal que precisa ser financiado. Basta selecionar os membros do conselho. Na comunidade, todos têm direito a voto. O voto mais importante vai para aqueles que pagam o maior aluguel. Os membros da comunidade são proprietários dos apartamentos que administram. Eles se preocupam com o bem comum e compartilham a responsabilidade por suas decisões. Além disso, não têm de cobrir a remuneração do Conselho Fiscal. Limitar a estrutura organizacional altamente remunerada garante uma melhor gestão dos recursos financeiros.
A especificidade da documentação criada e dos acordos também é uma grande diferença. Como regra, a associação habitacional introduz acordos bastante simples que são claros para cada membro. No caso das cooperativas, a documentação é muito mais complicada.
Aluguel - quem vai pagar mais?
As cooperativas habitacionais empregam seus funcionários (presidentes e funcionários administrativos). Conseqüentemente, seus custos operacionais são bastante elevados. Portanto, o aluguel apurado nas cooperativas habitacionais pode ser até a metade do valor apurado pelas comunidades. O conselho comunitário é constantemente monitorado pelos sócios / proprietários do imóvel. Isso leva a uma gestão mais eficaz das finanças comuns. Como resultado, o aluguel em muitas comunidades permanece em um nível atraente. No entanto, há casos em que são os residentes da comunidade que pagam o aluguel mais alto.
Renovações
A associação habitacional seleciona em conjunto as empresas que farão a reforma. Graças a isso, os residentes podem indicar as ofertas que consideram mais vantajosas. Esses tipos de ofertas podem ser coletados por exemplo neste link. A comunidade menor é capaz de detectar rapidamente os elementos do edifício que precisam de renovação. Como regra, isso se traduz na remoção regular de todas as falhas na parte comum.
No caso de uma cooperativa habitacional, a questão é mais complicada. A escolha da empresa de reforma fica por conta da diretoria, cujos membros não precisam morar na região. Os oponentes das cooperativas habitacionais freqüentemente enfatizam que os conselhos de administração podem escolher ofertas não competitivas. Como resultado, os custos de renovação serão maiores e a frequência de seus reparos diminuirá.
A diferença mais importante - a questão da segurança patrimonial
Os membros da comunidade são proprietários de apartamentos com todos os direitos de propriedade. Isso significa que a associação habitacional não pode incorrer em quaisquer obrigações sobre o edifício sem o consentimento de seus residentes. A questão dos possíveis empréstimos deve ser claramente anunciada e cada proprietário deve dar o seu consentimento por escrito.
No caso das cooperativas, não é mais tão simples. Os membros da cooperativa possuem bens imóveis com direitos de inquilino cooperativo ou direitos de propriedade cooperativa. Assim, seus direitos de propriedade são incompletos. Uma associação habitacional pode impor certos encargos financeiros a si mesma (por exemplo, um empréstimo) sem o consentimento total dos residentes.
A questão complica-se muito quando a cooperativa não consegue saldar o seu passivo e declara falência (o que não é incomum nos dias de hoje). Após a declaração de falência, os direitos da cooperativa sobre as instalações passarão a fazer parte do patrimônio falido. Esta situação é particularmente desfavorável para pessoas que apenas têm direitos de inquilino sobre bens imóveis. A falência de uma cooperativa pode resultar na perda dos direitos sobre as suas instalações.
Pessoas que possuem bens imóveis com direitos de propriedade cooperativa estão em uma situação um pouco melhor. Eles podem solicitar propriedade separada (propriedade total). No entanto, o procedimento é bastante complicado. Lembre-se que apenas os proprietários das instalações com plenos direitos de propriedade não podem ser onerados de forma alguma pelas dívidas da cooperativa.
