A servidão de terras é um tipo de direito de propriedade limitado. O seu estabelecimento impõe uma série de direitos e obrigações a ambas as partes (o servo e o dirigente). A seguir, indicaremos os aspectos jurídicos mais importantes, bem como definiremos os direitos e obrigações mais importantes decorrentes da constituição da servidão.
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Base legal
Os direitos e obrigações decorrentes da servidão são regulados com base no Código Civil. Na terceira seção, o legislador listou todos os direitos, obrigações e tipos de servidões. Uma das três formas de servidão é a servidão de terras. Sua definição encontra-se no art. 285, par. 1º do Código Civil considera que:
„O imóvel pode ser onerado a favor do titular de outro bem imóvel (imóvel com posse) de direito, cujo conteúdo consiste no facto de o titular do imóvel dominante poder utilizar o imóvel onerado para um determinado extensão, ou que o proprietário do imóvel onerado é limitado em relação a certas ações, ou o fato de que o proprietário do imóvel onerado não está autorizado a exercer certos direitos que ele tem em relação ao imóvel sob o disposições sobre o conteúdo e exercício da propriedade (servidão fundiária) ”.
Coloquialmente falando, a servidão de um terreno é uma relação jurídica entre duas propriedades. O primeiro é o imóvel governante para o qual a servidão é estabelecida. A segunda é propriedade de servidão, ou seja, com a obrigação de constituir servidão.
Formas de servidão imobiliária
A servidão da parcela pode assumir duas formas:
Abrir - consiste na utilização ativa de bens imóveis onerados (servos) pelo partido no poder. Seu objetivo é aumentar a usabilidade da propriedade governante. A forma mais comum de servidão ativa de terra é a servidão da estrada necessária. Consiste no fato de o partido no poder poder dirigir legalmente sobre o imóvel onerado para chegar à via pública. É dever do servidor garantir a possibilidade de viajar.
Passiva - o dono da propriedade servidora não pode exercer certas atividades que dificultem o uso da propriedade dominante. Uma forma de servidão passiva pode ser a proibição de plantar árvores altas nos limites da propriedade.
Servidão de terrenos de imóveis versus servidão pessoal e servidão de transmissão
Existem três tipos de servidões na lei polaca. O primeiro, discutido acima, é servidão de terraque é estabelecido para propriedades específicas (e não para seus proprietários). Com a venda do imóvel, a servidão é transferida para o novo proprietário. Além disso, tal limitação de um direito de propriedade não pode ser instituída com o objetivo de melhorar o conforto pessoal do partido no poder.
Servidão pessoal é estabelecido em benefício de uma pessoa física e não em benefício da terra (como é o caso da servidão de terras). Todos os direitos e obrigações aplicam-se a uma pessoa física específica e expiram com a morte do partido no poder.
O terceiro tipo é Servidão de transmissão. É um tipo de direito de propriedade limitado do qual a empresa continua sendo o partido governante. A servidão de transmissão consiste em fornecer acesso às instalações de transmissão necessárias ao bom funcionamento do empreendimento (por exemplo, gás, eletricidade, vapor). A servidão de transmissão pode ser estabelecida quando o acesso à instalação exigir a construção de instalações de transmissão em terrenos não pertencentes ao empreendimento. Estabelecer uma servidão diz respeito, neste caso, à própria empresa, que passa a ser o partido no poder. Todos os direitos e obrigações decorrentes da servidão cessam somente quando o empreendimento deixa de operar. Nesse caso, o atual proprietário é obrigado a retirar todos os equipamentos de transmissão do imóvel onerado.
Servidão da estrada necessária
Também conhecido como servidão de estrada ou servidão de passagem e passagem. Esta é a forma mais comum de se estabelecer uma servidão. Ocorre quando o imóvel em vigor não possui acesso adequado à via pública. O estabelecimento de uma servidão de uma estrada necessária obriga o servo a permitir a passagem no seu território. É um procedimento que de certa forma limita os direitos de propriedade do partido no poder. Portanto, a servidão da via necessária pode ser estabelecida apenas em casos especiais, que são acompanhados pelo interesse socioeconômico.
Teoricamente, não é possível estabelecer servidão para terras que já têm acesso a via pública (mesmo que seja bastante difícil). No entanto, o proprietário do imóvel tem todos os direitos para requerer uma servidão se esta for a única forma de conectar a propriedade com uma via pública. Nesse caso, o proprietário do imóvel onerado deverá permitir a passagem por seu imóvel. A servidão de terras é uma forma paga. Portanto, o partido no poder terá que arcar com os custos de implantação da servidão de passagem. O seu valor pode ser determinado conjuntamente por ambas as partes (se a servidão for fixada em contrato) ou por decisão judicial.
Servidão resultante de construção em terreno alheio
O estabelecimento de servidão pode ocorrer quando um edifício foi erguido além da fronteira de terras vizinhas. O proprietário de um terreno adjacente não pode exigir que sua propriedade seja restaurada ao estado original. Isso exigiria a demolição de parte do prédio, ou mesmo de sua totalidade. A única solução eficaz para o conflito, neste caso, é vender parte da propriedade ou estabelecer uma servidão. Neste último caso, o empregado é o dono do terreno onde o edifício foi ilegalmente construído. Ele pode exigir a instalação de uma servidão e, assim, cobrir os custos decorrentes da redução do valor de seu terreno. Em troca de receber uma remuneração adequada, o servo concorda em deixar o prédio em sua propriedade.
Como estabelecer uma servidão de terra?
Existem várias maneiras de estabelecer uma servidão de terra. A forma mais comum e fácil é assinar um contrato adequado. Isso requer um acordo entre o proprietário da propriedade onerada e o proprietário da propriedade dominante. O contrato deve especificar o âmbito da servidão e especificar as condições financeiras. O documento deve ser assinado por ambas as partes e com firma reconhecida. A própria servidão de terra pode ser inscrita no registro de imóveis e hipotecas, mas não é obrigatória.
O segundo método de estabelecer uma servidão são os procedimentos judiciais. Ocorre quando as partes no processo não conseguem chegar a um acordo. O proprietário da propriedade governante deve enviar uma carta especial ao tribunal. O documento deve especificar todas as partes no processo, o âmbito da servidão e as instalações para o seu estabelecimento. A decisão do tribunal não é processual e obriga os dois lados da servidão.
Uma forma especial de estabelecer servidão é a prescrição. O tempo de usucapião exigido é de 20 anos (de boa fé) ou 30 anos (de má fé). A usucapião genuína ocorre quando a pessoa que usa a terra está erroneamente convencida de que tem o direito de propriedade. Ao mesmo tempo, esses equívocos devem ser justificados pelas circunstâncias do caso. Por sua vez, a prescrição aquisitiva de má-fé ocorre quando o proprietário espontâneo sabe que não possui direitos de propriedade sobre a terra ou poderia facilmente descobrir a respeito.
Direitos e obrigações básicas
O estabelecimento de uma servidão de terra impõe direitos e obrigações particulares a ambas as partes. O proprietário do imóvel onerado obriga-se a permitir a utilização dos seus bens na medida prevista na servidão. O dono da propriedade governante tem o direito de usar uma parte da propriedade do servo. Um exemplo clássico é a servidão do caminho necessário. O estabelecimento de servidão ocorre quando a propriedade dominante não tem acesso à via pública. Nesse caso, o dono da propriedade do servo deve permitir a passagem por sua propriedade - é sua obrigação inalienável. Porém, vale ressaltar novamente que a servidão está paga. Portanto, o dono do imóvel em vigor é obrigado a arcar com os custos de uso ou exploração da área de serviço.
O proprietário de uma servidão também tem o direito de requerer a caducidade da servidão. A premissa aqui pode ser uma mudança nas relações de servidão, em razão da qual a servidão se tornou particularmente onerosa, e a propriedade dominante já tem acesso a uma via pública.
Terra e servidão pessoal e servidão de transmissão, remuneração
O Código Civil não estabelece taxa uniforme decorrente da constituição de servidão. Em alguns casos, o estabelecimento da servidão ocorre gratuitamente. Isso se aplica aos casos em que o proprietário do imóvel onerado renuncia à remuneração. Em outros casos, o dono da propriedade governante deve cobrir os custos da servidão. A taxa é compensatória, não compensatória. Isso significa que pode ser único ou recorrente. O seu montante é normalmente determinado pelo perito do tribunal que examina todo o processo. A regra mais comum é que o montante da remuneração da servidão de terra ou servidão de transmissão é para cobrir a diminuição do valor da propriedade da servidão decorrente da constituição da servidão.
Em alguns casos, a participação nos custos de exploração da terra (por exemplo, renovação de estradas) também é estabelecida.
