A compra de um apartamento geralmente requer a assinatura de um contrato preliminar. Parte dessa obrigação legal é pagar uma quantia apropriada de dinheiro ao vendedor. Esse benefício em dinheiro pode ter o status de um pagamento inicial ou adiantado. Teoricamente, ambas as soluções são muito semelhantes. No entanto, as diferenças reais surgem quando uma das partes quebra o contrato preliminar. A seguir indicaremos qual solução estará associada a maior segurança dos interesses do comprador e do vendedor.
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O que é um adiantamento na compra de um apartamento?
Este é o valor acordado que é pago para contas a receber futuras decorrentes da conclusão do contrato de compra. Vale ressaltar que o conceito de adiantamento não se enquadra nas disposições do Código Civil. Consequentemente, as questões de eventual reembolso do adiantamento estão sujeitas às disposições gerais sobre a execução de contratos mútuos. Por isso, o adiantamento na assinatura do contrato preliminar de compra de um imóvel não constitui uma garantia muito boa para o comprador. O vendedor pode, a qualquer momento, encontrar um empreiteiro mais lucrativo e rescindir o contrato. Não terá consequências.
O que é um pagamento inicial?
Ao contrário do adiantamento, o adiantamento está sujeito às disposições do Código Civil. A questão da devolução do depósito no ato da rescisão do contrato é estritamente regulada pelo art. 394. De acordo com as suas disposições, se uma das partes não cumprir os termos do contrato, a outra pode rescindir o contrato e ficar com o pagamento da entrada. Não há prazo adicional para rescisão do contrato. Se a outra parte pagou o pagamento por conta própria (por exemplo, foi a parte que comprou o apartamento), ela pode exigir o dobro do pagamento.
Então podemos perceber que é uma forma que mobiliza as duas partes do contrato. Não será lucrativo para o vendedor rescindir o contrato preliminar. Por sua vez, o comprador não desistirá do contrato, pois isso acarretará na perda do adiantamento.
Existem também situações em que o vendedor dá ao comprador um adiantamento em um valor não aumentado. Isso acontece quando:
- O contrato não foi celebrado, mas nenhuma das partes é responsável por ele.
- O acordo não foi concluído, mas ambas as partes são responsáveis por ele.
- O contrato foi rescindido por ambas as partes por ordem judicial.
Nos casos anteriores, durante a resolução do pré-contrato, é devolvido o valor da entrada indicada no contrato, sem o duplicar. A data de vencimento para a devolução do depósito é a data de rescisão do contrato preliminar.
Vale ressaltar que a base para o pedido de restituição da caução deve ser o disposto no contrato preliminar. No documento, ambas as partes podem indicar suas próprias condições quanto às consequências da rescisão do contrato. As disposições do Código Civil aplicam-se apenas quando o contrato preliminar não continha uma regulamentação clara sobre as regras e o valor do adiantamento.
Como determinar o valor do adiantamento e da entrada?
Não há restrições de cima para baixo no valor máximo de um adiantamento ou depósito. Seu montante depende de acordos individuais entre as partes do contrato. Geralmente, o valor é de 10% do valor do imóvel. Às vezes acontece que uma das partes exige um valor muito maior de entrada. Seu dobro, decorrente da rescisão do contrato, geraria um valor substancial. No entanto, deve-se ter cuidado especial, pois tais práticas podem ser tratadas como uma violação da lei.
Não há limite máximo para pagamentos antecipados e nenhuma agência governamental terá interesse nisso. No entanto, o lado do comprador deve ter cuidado aqui. Exigir a devolução do pagamento adiantado após a quebra do contrato preliminar pode ser bastante problemático.
Prazo para solicitação de reembolso de depósito
O pedido de reembolso do valor duplicado é oportuno. Isto significa que uma parte no processo tem um prazo limitado para intentar uma ação judicial para a devolução de um adiantamento de valor duplo. Isto aplica-se aos casos em que a parte que rescindiu o contrato se recusa a transferir o crédito ao dobro. Nesta situação, aplicam-se as disposições do Código Civil relativas à prescrição. De acordo com art. 118, o prazo de prescrição é de dez anos. As exceções são reclamações de benefícios periódicos e reclamações relacionadas ao funcionamento de uma empresa. Aqui, o prazo de prescrição é de três anos. Se não solicitarmos um reembolso dentro desse prazo, nosso direito de receber o reembolso expirará.
O que escolher - adiantamento ou adiantamento?
Podemos presumir que um pagamento inicial é uma forma mais eficaz de proteger os interesses do comprador e do vendedor. O comprador pode ter certeza de que o vendedor não encontrará um empreiteiro mais atraente e não rescindirá o contrato preliminar. Por sua vez, o vendedor garante que o comprador tem um interesse real na compra e não será lucrativo para ele rescindir o contrato preliminar.
Na maioria dos casos, um pagamento inicial será uma segurança melhor para ambas as partes. No entanto, vale lembrar que a quebra do contrato acarretará em maior responsabilidade do que no caso de um adiantamento (aqui a rescisão está associada apenas à devolução de fundos pagos anteriormente).
No caso de entrada, a questão torna-se mais incômoda para a parte que rompe o contrato ou não o cumpre. O comprador deve levar em consideração que o descumprimento das disposições do contrato preliminar ou sua violação resultará na perda do direito de devolução do depósito. Por sua vez, a parte vendedora deve levar em conta que o descumprimento das disposições ou a violação do contrato implicará na devolução do dobro do depósito. Portanto, vale a pena analisar cuidadosamente o disposto na documentação preliminar e ter certeza de que estaremos aptos a cumprir todas as obrigações dela decorrentes.
Também é importante especificar nas disposições do contrato qual a forma de pagamento à vista que é paga pelo comprador (adiantamento ou entrada). Uma definição pouco clara do status do benefício pode ser um problema no caso de quebra de contrato. Em seguida, a disputa é resolvida no tribunal. As partes no processo devem reunir provas (por exemplo, testemunhas presentes durante as negociações do contrato). Descobrir o que você está certo pode levar muito tempo e o resultado dos processos judiciais é incerto. Portanto, vale a pena se proteger contra tais situações e definir com precisão a situação do benefício no contrato preliminar.
