Doar um apartamento pode ser um grande motivo de alegria. No entanto, antes de assinar a escritura notarial adequada e fazer a inscrição no registro de imóveis e hipotecas, vale a pena analisar todos os procedimentos formais. Graças a isso, poderemos evitar alguns erros e, consequentemente, também problemas fiscais.
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O que é uma doação de um apartamento ou outro imóvel?
As questões legais relacionadas à doação estão listadas no Código Civil. ARTIGO 888 § 1 trata disso:
„Por meio do contrato de doação, o doador se compromete a conceder um benefício gratuito ao beneficiário às custas de seu patrimônio ”.
Assim, vemos que a doação (reescrita do imóvel) tem a natureza de um contrato. A sua essência consiste na transferência gratuita de bens próprios (por exemplo, fundos, casa, apartamento) para o destinatário. Vale ressaltar também que a escritura de doação deve ter natureza de escritura notarial. A escritura notarial deve ser lavrada na presença de um notário que, de forma autónoma, apresenta o pedido à Administração Fiscal competente do local de residência do doador.
Cada contrato de doação pode conter condições que incriminam o destinatário. Somente após sua efetivação, a doação do imóvel é repassada ao beneficiário.
A situação é ligeiramente diferente no caso de herança dos pais. Recomendamos que você aprenda mais sobre eles lendo este artigo.
Imposto de doação de apartamento para família imediata
Acontece que a doação de imóveis não precisa ser gratuita. O contrato de doação é uma relação jurídica que pode exigir que você pague impostos para a Repartição de Finanças. Felizmente, as doações dos pais podem estar isentas dessa obrigação. Isso é estabelecido no Art. 4a da Lei do Imposto sobre Heranças e Doações. Nos termos das disposições legais, o benefício fiscal é concedido ao cônjuge, descendentes, ascendentes, enteados, irmãos, padrastos e madrastas de doadores. No caso de pessoas pertencentes a este círculo, os impostos sobre heranças e doações podem ser totalmente perdoados. No entanto, a condição é o envio de informações relevantes para a Repartição de Finanças. Temos seis meses para isso a partir do momento da assinatura da escritura notarial ou da decisão final do tribunal (que é o caso em caso de herança). Como mencionamos anteriormente, a doação dos pais por escrito na forma de escritura notarial será notificada pelo próprio notário. Portanto, não precisamos nos preocupar com a cobrança de impostos neste contrato.
Imposto sobre herança e doação para família extensa
Pessoas que não pertencem ao círculo da família imediata do doador ou testador também podem solicitar a isenção de impostos. No entanto, no caso deles, vários requisitos básicos devem ser atendidos para que os impostos não se apliquem a nós. De acordo com as disposições legais em vigor, o imposto não será cobrado se:
- Ele é dotado de um cidadão polonês
- O destinatário não pode ser o proprietário ou co-proprietário de outro edifício residencial. As exceções são as situações em que o destinatário transfere a propriedade do imóvel aos descendentes pela comuna ou pelo erário público (o contrato de doação só pode ser assinado após a transferência da propriedade).
- O beneficiário não pode ter o direito de um inquilino cooperativo a um apartamento. Também não pode ser dono de uma cooperativa, direito de propriedade de uma habitação. A menos que ele transfira esses direitos para os descendentes, a comuna ou o tesouro do estado.
- O beneficiário não pode alugar um apartamento ou um edifício residencial.
- O beneficiário deve residir no local (objeto da doação) pelos próximos cinco anos. Assim que a propriedade for vendida prematuramente ou o local de residência for alterado, o imposto pode ser cobrado.
- A área útil das instalações doadas não ultrapassa 110 m2.
Dica para o acordo de doação de apartamento
As condições acima se aplicam apenas a destinatários que não pertencem ao círculo imediato da família. Eles podem ser usados em relação aos destinatários que não têm laços consangüíneos, por exemplo, ao cônjuge do filho do doador (nora, genro). Portanto, a doação do apartamento dos pais deve ser feita apenas para o filho, ignorando seu cônjuge. Dessa forma, não será cobrado imposto para a reescrita. Se o doador decidir doar seu filho e seu cônjuge, a outra parte deve atender às condições acima mencionadas. Se o cônjuge não cumprir as condições, será cobrado imposto sobre herança e doação. Nesse caso, o beneficiário não relacionado (nora, genro) pagará a metade do imposto devido sobre herança e doação, calculado de acordo com o grupo tributário determinado.
Como entregar um apartamento a um filho menor?
No caso de um filho menor, a doação de bens imóveis dos pais é a única solução razoável. Muitas pessoas que desejam comprar um apartamento para seu filho caem na armadilha. Os pais fornecem à criança os fundos necessários para comprar um apartamento. Em seguida, eles fazem uma compra em seu nome. No entanto, é importante lembrar que um pai não pode administrar as finanças de um filho menor. Para isso, é necessária uma decisão adequada do Tribunal de Família. Portanto, é definitivamente mais seguro comprar um apartamento pelos pais e depois doar o imóvel. Claro, o acordo de doação exige a assinatura de uma escritura notarial, mas é isento de impostos (a criança pertence ao grupo de parentesco mais próximo).
O doador pode garantir seus direitos de propriedade?
Talvez, e em alguns casos até deveria. Uma doação dos pais transfere todos os direitos de propriedade para a criança. A partir do momento da celebração do contrato de escritura notarial, o pai / mãe usa a propriedade sem contrato. Alguns doadores temem que seu relacionamento com o destinatário mude após a entrega da propriedade. Afinal, não se pode descartar que o beneficiário entre em conflito com o doador ou decida vender o imóvel. Após a assinatura da escritura notarial, o doador perde o direito de viver, portanto a ameaça de despejo não pode ser descartada.
Portanto, o contrato de doação pode ser adicionalmente garantido com a servidão do flat. É uma forma popular de servidão material pessoal. A entidade governante (em benefício da qual foi constituída a servidão) obtém o direito de uso do imóvel. Esses direitos são inalienáveis e duram por toda a vida. A servidão pessoal não é herdada, portanto, com o falecimento do doador, torna-se inválida por si mesma. Vale acrescentar que essa é uma forma eficaz de zelar pelos interesses do doador que mora no local cedido à criança. A servidão do apartamento exige a assinatura de uma escritura notarial. No entanto, todas as questões formais podem ser resolvidas juntamente com a assinatura do acordo de doação.
Doação dos pais versus parte reservada
Vale a pena saber que uma doação pode exigir o pagamento de uma parcela reservada estatutária aos herdeiros. Após a morte dos pais, a doação pode se tornar parte do esquema de herança. Isso ocorre quando o falecimento ocorreu o mais tardar 10 anos a partir da data da doação. No entanto, o doador pode proteger o destinatário de ter que pagar a parte reservada aos herdeiros. O contrato de doação pode conter uma reserva especial quanto à isenção de transferência do imóvel para a herança. Esta reserva poderá ser efetuada tanto no ato da assinatura da escritura notarial da doação como em data posterior.
Uma doação de pais excluídos do esquema de herança não pode ser coberta por uma parte reservada. O esquema de herança inclui outros bens acumulados pelo falecido. O destinatário pode ter direitos legais sobre uma parte da herança. A doação de bens imóveis não será considerada aqui, portanto não diminuirá a participação do beneficiário na herança. Você pode ler mais sobre a parte reservada aqui.
Reescrever o apartamento na forma de uma doação ou salvar a propriedade em um testamento?
A doação tem várias vantagens indiscutíveis. Primeiro, ele funciona imediatamente após a assinatura da escritura notarial. O destinatário não precisa abrir um processo judicial, como é o caso com um testamento. Dessa forma, muitos conflitos familiares podem ser evitados.
Outra vantagem é a possibilidade de excluir as doações do regime de herança. Desta forma, os interesses do destinatário são bem protegidos. Após a morte do doador, nenhum herdeiro legal tem motivos para solicitar uma parte reservada do apartamento doado.
Custos de doação de apartamento
A única desvantagem significativa da doação é o custo mais alto da taxa de notário. De acordo com a portaria do Ministro da Justiça de 28 de junho de 2004 sobre as taxas máximas de honorários notariais, o valor da taxa não pode ultrapassar PLN 2.370. O total das despesas inclui ainda 23% de IVA sobre a remuneração do notário, o custo das custas judiciais de inscrição no terreno e o registo hipotecário (incluindo os honorários do notário pelo envio ao tribunal do pedido de inscrição em causa). A taxa de justiça é de PLN 200. Enquanto isso, a preparação de um testamento notarial seria uma despesa muito menor. No caso da documentação testamentária, o custo total de preparação da escritura notarial não excede PLN 200.
Lembre-se de mais detalhes sobre herança dos pais, veja aqui.
