A construção de uma casa é um investimento que requer não apenas despesas financeiras consideráveis, mas também muitas formalidades. Isso inclui a decisão sobre as condições de construção, que às vezes podem frustrar nossos planos e sonhos.
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Plano de zoneamento
Atuar no planejamento e desenvolvimento espacial
Para obter uma licença de construção, é também necessário obter uma decisão sobre as condições de construção. As condições de desenvolvimento e desenvolvimento da terra são especificadas na Lei de 27 de março de 2003 sobre o ordenamento do território e desenvolvimento. Os investidores privados devem estar interessados principalmente em dois artigos 60 e 61, que dizem o seguinte:
„Art. 60. 1. A decisão sobre as condições de desenvolvimento é emitida, sem prejuízo do parágrafo. 3, o chefe da comuna, prefeito ou presidente da cidade após consulta às autoridades a que se refere o art. 53 s. 4, e obter os arranjos ou decisões exigidos por disposições separadas.
1a. Arte. 53 s. 5b e 5c.
2. (excluído)
3. As decisões sobre as condições de desenvolvimento em áreas fechadas são emitidas pelo voivode.
4. A preparação do projecto de decisão sobre a determinação das condições de desenvolvimento é da competência da pessoa a que se refere o art. 5, ou uma pessoa inscrita na lista da câmara de autogoverno profissional de arquitetos que tem qualificações de construção para projetar sem restrições na especialidade arquitetônica ou qualificações de construção para projetar e gerenciar obras de construção sem restrições na especialidade arquitetônica. Verifique também neste artigo, informações sobre as condições de construção.
Art. 61. 1. A decisão sobre as condições de desenvolvimento só pode ser emitida se as seguintes condições forem atendidas em conjunto:
1) pelo menos um lote adjacente, acessível a partir da mesma via pública, é desenvolvido de forma a permitir determinar os requisitos para novas edificações em termos de continuação de funções, parâmetros, características e indicadores de desenvolvimento de edificações e loteamentos, incluindo as dimensões e a forma arquitetônica das edificações, a linha das edificações e a intensidade do uso do solo;
2) a área tem acesso a uma via pública;
3) utilidades existentes ou planejadas, levando em consideração o parágrafo. 5, é suficiente para o projeto de construção;
4) a área não requer anuência para alteração do uso de terras agrícolas e florestais para fins não agrícolas e não florestais ou está abrangida pela anuência obtida na elaboração de planos locais, os quais expiraram nos termos do art. 67 do ato de que trata o art. 88 s. 1;
5) a decisão cumpre as disposições do separado.
(… )
6. O ministro responsável pela construção, ordenamento e ordenamento do território e habitação define, por regulamento, a forma de determinação das necessidades de construção e ordenamento do território na falta de planta local.
7. No regulamento referido no par. 6, você deve especificar os requisitos para determinar:
1) linhas de construção;
2) o tamanho da área de construção em relação ao lote ou à área;
3) a largura da elevação frontal;
4) a altura do rebordo superior do alçado frontal, sua cornija ou sótão;
5) geometria do telhado (ângulo de inclinação, altura do cume e layout do telhado).”
Plano de desenvolvimento espacial local na comuna
A decisão sobre as condições de desenvolvimento é emitida na repartição municipal. No entanto, antes que as condições de desenvolvimento e desenvolvimento da terra sejam verificadas no contexto do nosso investimento, é necessário verificar com antecedência se a prefeitura tem um plano de ordenamento do território local. Se tal plano ainda não existir, então nosso pedido de condições de desenvolvimento será verificado individualmente. Se você estiver procurando por mais informações, leia sobre este artigo sobre o plano de zoneamento local.
O nosso edifício residencial será verificado em termos de área, bem como a sua relação com a área do lote, linha de construção, largura do alçado frontal e altura do bordo superior do alçado frontal. Além disso, a geometria do telhado também é um aspecto importante. Em algumas regiões, apenas inclinações de telhado com uma inclinação apropriada são permitidas. Como você pode imaginar, isso se aplica principalmente a locais com alta queda de neve.
Quem emite decisões sobre as condições de desenvolvimento?
Submetemos o pedido de condições de desenvolvimento à repartição municipal, ao abrigo do qual está sujeito o lote destinado ao investimento. Será examinado pelo chefe da comuna, prefeito ou presidente da cidade. A decisão sobre as condições de desenvolvimento é emitida após consulta prévia às autoridades competentes.
No entanto, a resposta à questão de quem decide sobre as condições de desenvolvimento nem sempre é clara. Se o investimento diz respeito a uma área fechada, então o voivode desempenha um papel fundamental. Antes de as decisões sobre as condições de desenvolvimento serem emitidas para o investidor, as atividades são realizadas para preparar o projeto de decisão. Essas atividades são realizadas por pessoas qualificadas mencionadas no Art. 60. 4. Pode ser uma pessoa com qualificações em construção ou qualificações em construção para projetar e gerenciar obras de construção. Em ambos os casos, os especialistas não podem ter limitações na especialidade arquitetônica. Se você está procurando mais conselhos, verifique também este artigo sobre mudanças na lei de construção.
Condições de construção e desenvolvimento do terreno
O plano de ordenamento do território local está sujeito à Lei de ordenamento e ordenamento do território. Portanto, quem decide sobre as condições de desenvolvimento deve conhecer exatamente os regulamentos. Já sabemos quais as condições que devem ser cumpridas no caso de novos edifícios para os quais ainda não existe um plano de ordenamento do território na sede da comuna. No entanto, quando outros edifícios estão sujeitos a acordos locais, a decisão de zoneamento é emitida de forma impessoal. No entanto, deve-se lembrar que todas as condições de desenvolvimento listadas, que foram especificadas na Lei, devem ser atendidas.
A decisão sobre as condições de desenvolvimento será emitida se todos os requisitos forem atendidos:
- Na mesma via pública existe um terreno edificado que estabelece requisitos para novas construções
- O terreno tem acesso a uma via pública
- O lote está equipado ou o reforço é planeado de forma a que sejam cumpridas as condições de desenvolvimento ao abrigo da lei de construção
- O lote não precisa ser renomeado para um lote não agrícola e não florestal
- Se houver regulamentos separados que regem as condições de desenvolvimento, eles também devem ser cumpridos
Plano de zoneamento
Pedidos de decisões sobre as condições de desenvolvimento
A emissão de uma decisão especificando as condições de desenvolvimento é possível após nossa aplicação prévia. O formulário deve ser dirigido ao presidente da cidade, ao prefeito ou ao administrador da comuna. O aplicativo deve conter todos os dados pessoais, bem como detalhes do endereço do lote que se pretende desenvolver. Se você está interessado neste tópico, verifique também o artigo sobre as formalidades relacionadas com a construção de uma casa.
Informações adicionais dizem respeito à localização, bem como aos parâmetros técnicos do edifício. O pedido deve, portanto, incluir se o edifício terá acesso a uma via pública, onde e quantas entradas para o terreno devem ser localizadas. No aplicativo, precisamos estimar nosso consumo médio de utilidades (energia elétrica, água e esgoto).
A decisão sobre as condições de construção foi emitida
O plano de uso da terra local permite determinar se o pedido é elegível para rejeição ou se pode ser aceito. Após uma análise positiva do pedido, uma decisão será emitida. Não é apenas uma licença, mas muitas vezes uma série de condições que o investidor deve atender.
As condições de desenvolvimento geralmente contêm informações sobre a natureza do investimento que podemos realizar. Além disso, estão incluídas quaisquer condições especiais relativas à infraestrutura técnica e de comunicação. Na maioria das vezes, eles estão sujeitos à condição de ser possível construir uma entrada de uma via pública para um terreno ou de como o esgoto deve ser despejado.
Pode acontecer que não recebamos uma decisão sobre as condições de desenvolvimento, ou as condições especificadas não nos convêm. Isso não significa que devemos desistir de nosso investimento. Também é possível apelar da decisão no Tribunal de Recursos do Governo Local. Esta informação está incluída na decisão. Referir-se à decisão emitida pela secretaria municipal não garante que iremos cumprir as nossas expectativas. Isso apenas aumenta as chances de que o aplicativo seja analisado por outros especialistas independentes.
Finalmente, com a decisão sobre as condições de desenvolvimento em nossas mãos, podemos prosseguir para os próximos passos na execução da construção. Este não é o fim das formalidades, pois também é necessário obter uma licença de construção, que desta vez é determinada pelas disposições contidas na lei de construção. Portanto, é melhor atender a todas as formalidades antes de iniciar o investimento, para que não se saiba depois que haverá inúmeros problemas com o cumprimento das condições individuais. Isso é especialmente importante quando estamos prestes a comprar um terreno para construção.
É aconselhável consultar os especialistas anteriormente mencionados que estão a preparar o projecto de decisão. É uma despesa de cerca de PLN 100-200. No entanto, com base nesse projeto, bem como na experiência de um especialista, obteremos muitas informações valiosas sobre o projeto de construção de uma casa unifamiliar. Para alguns, informação conveniente é também o facto de o procedimento administrativo relativo à determinação das condições de loteamento poder ser suspenso por um período máximo de 9 meses. É uma solução útil para pessoas que não conseguem se dedicar às questões relacionadas ao investimento no momento.
