Em 20 de janeiro de 2022-2023, o Seym aprovou uma emenda à lei de construção e mais 15 outras leis. As mudanças na lei visam facilitar os processos de construção, mas algumas delas são bastante polêmicas. Na lei alterada, o projeto de construção será dividido em três partes. Em um deles, encontraremos um aviso sobre a data prevista de execução das obras, ao qual deverá ser anexada uma declaração sobre a elaboração de um projeto técnico. O que isso significa na prática para o investidor?
Três partes de um projeto de construção
Como já mencionamos, a alteração da lei de construção dividiu o projeto de construção em três partes permanentes. É isso:
- Projeto de lote ou localização do terreno mostrando a localização do objeto, sistema de comunicação e informações sobre a área de influência (PZT).
- Projeto arquitetônico e construtivo mostrando o arranjo espacial, soluções tecnológicas e materiais projetadas (PAB).
- Projeto técnico (PT)
Foi a última, terceira parte da obra que despertou a maior insatisfação entre investidores privados e analistas. As novas disposições legais prevêem que uma declaração sobre a elaboração de um projeto técnico deve ser anexada à notificação da data prevista para as obras. É um documento que não prejudica o processo de obtenção do alvará de construção, mas terá de o possuir antes de iniciar o investimento.
A necessidade de desenvolver um projeto técnico antes de iniciar o investimento pode ser uma dificuldade para os pequenos investidores. O documento conterá uma descrição da estrutura juntamente com os resultados dos cálculos, características energéticas e, dependendo das necessidades, também os resultados dos estudos geológicos, de engenharia e geotécnicos das condições de fundação do edifício. O legislador também especificou a possibilidade de pagar outros estudos que serão necessários em função das necessidades. Especialistas jurídicos indicam que o termo “dependendo das necessidades” formulado na novela é um termo muito impreciso, o que pode levar ao surgimento de muitas discrepâncias interpretativas.
Acrescentemos ainda que o projecto original de alteração à lei da construção pressupunha que o projecto técnico (PT) seria apresentado pelo investidor aquando da aceitação do imóvel para utilização. Até ao momento, a obtenção do alvará de construção estava associada apenas à necessidade de apresentação de projecto de arquitectura e construção e de plano de urbanização do lote ou terreno onde será realizado o investimento. A necessidade de apresentar uma declaração sobre a preparação de um projeto de construção acarreta um procedimento formal mais complicado que deve ser concluído antes do início da construção.
Projeto técnico e projetos de construção prontos
Também há dúvidas entre os investidores se as obras concluídas atenderão aos requisitos das novas disposições legais. Afinal, os documentos adquiridos antes da alteração não contêm projeto técnico.
Os analistas garantem que os projetos de construção finalizados atenderão amplamente aos novos requisitos do projeto de construção. Um esboço do projeto técnico pode ser uma nova parte da documentação acabada. É importante ressaltar que o próprio projeto técnico deve conter documentação de engenharia geológica ou condições geotécnicas para a fundação da estrutura do edifício. Do ponto de vista prático, não é possível que tal documentação seja incluída em projetos de construção prontos. Os investidores que já compraram projetos prontos provavelmente terão que cuidar sozinhos dessas formalidades.
O que exatamente o design técnico incluirá?
No projeto técnico vamos encontrar uma parte de desenho e uma parte descritiva. Na parte do desenho, haverá projeções de todos os níveis característicos do edifício com informações sobre a área útil das instalações residenciais. A parte descritiva será composta por vários elementos, incluindo:
- Uma descrição detalhada do layout do objeto de construção,
- Soluções de design e materiais de divisórias internas e externas do edifício,
- Soluções de construção e instalação técnica,
- Condições necessárias para o uso das instalações por pessoas com deficiência,
- Condições de proteção e desempenho energético do edifício.
Será também necessário apresentar a divisão do edifício em zonas de incêndio juntamente com a designação das classes de resistência ao fogo para os elementos de construção que constituem as divisórias de incêndio. Será também necessária a marcação do sistema de comunicação interna da área, rede e instalação de utilidades, soluções estruturais e materiais para divisórias externas, bem como elementos essenciais de equipamento técnico. Os analistas apontam para o fato de que um alto grau de precisão do projeto técnico o torna semelhante a um projeto arquitetônico e de construção.
