O mercado de incorporação está em constante desenvolvimento e cada vez mais pessoas decidem comprar um apartamento do incorporador. Um apartamento novo que pode ser acabado e decorado ao seu gosto - esta é uma opção realmente tentadora. No entanto, você ainda ouve falar de fraude nesse campo. Para se proteger disso, vale a pena verificar as cláusulas do contrato de desenvolvedor com atenção e analisá-lo com muito cuidado. Descubra no que você precisa prestar atenção no contrato de desenvolvimento.
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Contrato com um desenvolvedor - informações básicas
Contrato do desenvolvedor - escopo
Para que um contrato de incorporação seja válido, ele deve conter todos os elementos previstos na Lei de 16 de setembro de 2011 sobre a proteção dos direitos do comprador de um apartamento ou de uma casa unifamiliar. Se algum dos elementos não estiver incluído no contrato, é um motivo grave para contestá-lo e denunciá-lo.
Em primeiro lugar, deve especificar:
- o preço de compra do apartamento,
- a localização do prédio em que será localizado e a localização do apartamento,
- determinar a área do edifício,
- determinar a disposição das divisões e o âmbito dos acabamentos.
Também deve haver informações sobre o terreno - sua área, situação legal e encargos que são impostos à propriedade. Também deve haver um número de licença de construção, juntamente com a designação da autoridade que a emitiu e uma indicação específica das datas de início e conclusão das obras. Também deve ser observado se o contrato indica a data de recebimento das instalações e o momento da transferência dos direitos para o comprador. Claro que, como qualquer contrato, este também deve ter certas condições para o seu saque, bem como a forma de pagamento dos fundos, incluindo um adiantamento ou uma caução.
Um contrato de desenvolvedor e as condições do apartamento
Os apartamentos são geralmente entregues no chamado padrão de desenvolvedor, mas o nível de acabamento do apartamento pode ser negociado. Poderá querer fazer gesso cartonado, betonilhas ou um arranjo específico de instalações eléctricas no apartamento, ou ainda pintar as paredes ou colocar ladrilhos na casa de banho. Tudo depende do que você deseja e do que pode negociar com o desenvolvedor.
Todas as informações sobre o estado do apartamento devem constar do contrato de incorporação. Todas as alterações também devem ser incluídas nele. Com base neste contrato, você pode realizar a inspeção técnica do apartamento. Consiste não só em verificar o estado técnico do apartamento, mas também em verificar se foram concluídos todos os elementos que pretendia no apartamento. O contrato é, portanto, a base para perseguir reivindicações e negociar alterações com o desenvolvedor. Verifique também este artigo com dicas sobre o que procurar ao comprar um apartamento.
Acordo com o desenvolvedor - verifique os detalhes do desenvolvedor
Contrato de desenvolvimento - dados sobre a empresa de desenvolvimento
A forma mais importante de proteger seus interesses é verificar os dados da empresa de desenvolvimento. Claro, os básicos - nome, número de identificação fiscal e endereço devem ser incluídos no contrato de desenvolvimento, mas o desenvolvedor também deve fornecer outros dados se você os solicitar.
São informações sobre a situação financeira da empresa e do projeto em si, ou seja, um canteiro de obras específico. Você também deve verificar os dados financeiros deste local específico. Informações sobre o direito do desenvolvedor a bens imóveis também são importantes. O mais importante é conhecer o estado atual do terreno e o cadastro hipotecário de imóveis (se houver). Você também pode solicitar uma cópia do trecho atual do Registro do Tribunal Nacional ou um certificado de inscrição no Registro Central e Informações sobre Atividade Econômica. A licença de construção e o projeto arquitetônico e de construção também são importantes. Você também pode consultar as demonstrações financeiras do desenvolvedor nos últimos dois anos.
O contrato de desenvolvedor e o prospecto de informações
Quando uma incorporadora começa a vender um apartamento, ela deve elaborar um prospecto. É um documento que inclui informações e visualizações de toda a construção, ou seja, todos os edifícios que pertencem a este investimento específico. Este prospecto é um documento importante que deve ser apresentado a quem pretende comprar um apartamento.
O futuro comprador deve aprender com ele, inter alia, sobre os direitos do incorporador sobre o imóvel, incluindo o terreno no qual os edifícios serão erguidos. O prospecto também deve conter informações sobre os materiais de construção - sua aquisição e qualidade. Também é necessário apresentar as aprovações administrativas necessárias.
O documento deve ser entregue gratuitamente com todos os anexos. Pode ser na forma de brochura em papel, DVD ou unidade flash USB. No caso de outros meios de comunicação que não o papel, o comprador tem a oportunidade de ler o prospecto em papel nas instalações da empresa. Todas as alterações ao prospecto também devem ser comunicadas às pessoas que compraram o apartamento.
Contrato do desenvolvedor - outras informações
Um contrato de desenvolvedor na forma de escritura notarial
Para que um contrato de incorporação seja válido, ele deve ser celebrado em forma de escritura notarial. O contrato celebrado com a outra empresa não é válido. Além disso, apenas um contrato notarial protegerá suficientemente seus interesses.
É claro que esse tipo de contrato é caro, mas não é apenas o comprador que arca com os custos da visita a um cartório. Esse valor é dividido em duas partes - cada parte paga uma delas. Se já houver um registro de terreno e hipoteca para o edifício, tal contrato será celebrado. Esta é uma garantia de que o incorporador não poderá vender as instalações a mais ninguém, nem mesmo fazer um pré-contrato com eles. A assinatura de um contrato de desenvolvedor em forma de escritura notarial é obrigatória.
Acordo com o desenvolvedor e entrada ou parcelamento
Normalmente, você não paga uma parcela por um apartamento em desenvolvimento (a menos que já esteja pronto), mas você paga regularmente mais partes do valor total de vez em quando. Cada vez que é um sinal, o primeiro geralmente é pago no momento da assinatura do contrato.
O contrato de incorporação deve conter regras claramente definidas para o pagamento do depósito e das parcelas subseqüentes - datas exatas e seus valores. Claro, o último é pago quando os direitos sobre as instalações são transferidos para o comprador. Também é importante que o contrato especifique uma forma, o pagamento da entrada é devolvido no caso de o desenvolvedor rescindir o contrato e o que acontece com ele quando o comprador deseja rescindir. Na maioria das vezes, até certo ponto, você pode receber quase todo o valor pago. Quando o vendedor retirar, você pode solicitar o dobro do depósito.
Um contrato de desenvolvedor e atrasos na construção de um edifício
Embora exista um prazo muito específico para o comissionamento de edifícios no prospecto, na prática é frequente os promotores terem atrasos na construção. Na maioria das vezes, o contrato preliminar ou mesmo final é concluído quando a construção ainda não está concluída.
Um contrato com um desenvolvedor pode protegê-lo de tal problema. Pode incluir que, para cada mês de atraso, o preço de um apartamento cai em uma determinada porcentagem ou valor. Na maioria das vezes, é 0,5-1% ou 1-5 mil zlotys. Isso é especialmente importante para pessoas que alugam um apartamento enquanto esperam pela construção do seu próprio apartamento. Mudanças na data de conclusão da construção podem resultar na necessidade de incorrer em custos adicionais de aluguel, e tal alívio é uma ajuda significativa.
