Estima-se que existam aproximadamente 5 milhões de comunidades habitacionais na Polónia. Infelizmente, seus membros nem sempre sabem quais são seus direitos e quais são suas obrigações. Apresentamos os 10 principais fatos que todos os membros da comunidade habitacional devem saber.
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Comunidade residencial - informações básicas
1. Quando é estabelecida uma comunidade habitacional?
Muitas pessoas se perguntam quando uma comunidade habitacional é estabelecida, ou melhor - desde quando isso pode ser falado? Acontece que de acordo com a lei (a Lei das Associações de Habitação), uma comunidade é criada automaticamente, ou seja, quando o primeiro apartamento de um determinado edifício é comprado de um incorporador. Até que os próximos apartamentos sejam comprados, o condomínio é, portanto, composto por uma pessoa (ou duas pessoas, se houver vários proprietários do apartamento).
As comunidades são divididas em pequenas e grandes. Uma pequena comunidade habitacional inclui edifícios com até 7 apartamentos. O grande condomínio está acima dessas 7 instalações. A forma como a comunidade é administrada depende disso.
2. Agir em comunidades de habitação - base legal
A disposição básica que regula os princípios de funcionamento de uma cooperativa habitacional é a Lei da Propriedade de Flats de 24 de junho de 1994. Foi ela que introduziu o termo cooperativa habitacional, razão pela qual a denominação Lei das Associações Habitacionais também aparece às vezes, embora em princípio, é incorreto.
A Lei das Associações Habitacionais foi elaborada devido ao fato de que no início dos anos 1990 o mercado de incorporadoras imobiliárias começou a se desenvolver intensamente, e o movimento cooperativo perdeu um pouco sua importância. É por isso que surgiram normas legais que desenvolveram as disposições sobre a propriedade conjunta, que estão incluídas no Código Civil. Até agora, as pequenas comunidades operam com base nas disposições do Código Civil, e não na Lei sobre a propriedade de imóveis (a Lei sobre comunidades habitacionais). De acordo com os regulamentos, a associação habitacional não possui personalidade jurídica.
3. O conselho da comunidade habitacional
Uma das decisões mais importantes que os proprietários fazem é determinar como a propriedade é administrada. Isso significa que o conselho da comunidade habitacional deve ser nomeado. Uma pequena associação habitacional, ou seja, uma com menos de 7 membros, não precisa nomear um conselho - apenas as grandes são obrigadas a fazê-lo por lei (a Lei das Associações Habitacionais).
O conselho da comunidade habitacional deve ser composto por representantes dos proprietários das instalações. No entanto, a criação de um conselho de administração não implica necessariamente nenhum controle da propriedade, já que as decisões mais importantes são tomadas em uma reunião da comunidade. A diretoria da associação habitacional pode ser eleita por votação ou pode haver pessoas dispostas a participar dela.
4. Comunidade residencial - administrador de fora
Grande parte das comunidades habitacionais maiores decide confiar a gestão a empresas especializadas. Então não é necessário convocar o conselho de administração. Um administrador externo é uma boa solução porque você pode delegar muitas tarefas importantes a ele, para as quais os membros da comunidade geralmente não têm competência - como contabilidade ou escritório de representação em um banco.
O administrador também é responsável por notificar os residentes sobre reuniões, bem como sobre leituras de medidores ou reformas. O regulamento da associação de habitação pode definir o âmbito das atividades da administração. Claro, isso também não significa perder o controle da propriedade. Além disso, todos os aspectos mais importantes são decididos pelos membros da comunidade durante a votação nas reuniões. Se você está procurando mais conselhos, verifique também este artigo sobre a Lei das Associações de Habitação.
Comunidade residencial - direitos dos membros da comunidade
5. O conselho de uma comunidade habitacional e as decisões sobre assuntos importantes
O conselho da comunidade não pode tomar decisões sobre assuntos importantes, que são definidos na Lei como algo que vai além das atividades de gestão do dia a dia. Eles exigem o consentimento dos proprietários expresso por escrito - uma resolução da comunidade habitacional. Esse documento também é uma procuração para o conselho celebrar contratos e agir em nome da comunidade.
As seguintes são consideradas atividades além do escopo da gestão cotidiana de bens imóveis:
- determinar a remuneração pela gestão da comunidade habitacional,
- adoção do plano econômico anual,
- determinar o valor das taxas,
- conceder consentimento para reconstrução,
- conceder consentimento para alterar a quantidade de ações,
- dividindo a propriedade comum,
- aquisição de bens imóveis,
- trazendo uma ação,
- divisão do terreno comum.
6. Comunidade residencial e benefícios das receitas
Às vezes, uma associação habitacional traz benefícios, como a receita da colocação de um banner publicitário na parede ou da colocação de painéis fotovoltaicos. Para alocá-los em algo específico, é necessário um voto e uma resolução da comunidade habitacional. Pode ser deslocado para o pagamento de despesas operacionais ou para o pagamento de serviços adicionais (limpeza, contabilidade). O excedente pode ser distribuído entre os membros da comunidade.
7. Comunidade residencial - convocando reuniões e votando
Cada membro da comunidade habitacional tem a oportunidade de convocar uma reunião. A Lei das Associações de Habitação estipula que a reunião deve ser realizada pelo menos uma vez por ano, e se a diretoria não o fizer, qualquer proprietário do apartamento poderá convocá-la.
Questões importantes são votadas nas reuniões, e cada reunião deve terminar com uma resolução da comunidade habitacional, que inclui o que foi votado. Uma pequena comunidade habitacional é regida pelas regras estabelecidas no Código Civil. Segundo eles, a unanimidade é necessária para a realização de atividades que extrapolem o âmbito da gestão do dia a dia. Na sua ausência, cada proprietário pode recorrer ao tribunal com um caso de resolução de litígios.
Grandes comunidades tomam decisões votando. No entanto, não se trata de uma simples maioria de votos. Neste caso, é calculado com base nas ações - quanto mais propriedades alguém possui, mais importante é o seu voto. Cada apartamento tem 1 voto - isso significa que, se houver vários coproprietários, eles só podem dar um voto.
Comunidade residencial - obrigações da comunidade e de seus membros
8. A associação de habitação e as obrigações financeiras dos membros
A principal responsabilidade de cada locador é arcar com as despesas associadas à manutenção do prédio em boas condições. Trata-se principalmente de taxas para serviços públicos, bem como para eliminação de resíduos e para a realização dos reparos necessários.
Um membro da comunidade habitacional também deve pagar por reparos e manutenção contínua, seguro, impostos e limpeza das áreas comuns. As regras da comunidade habitacional também podem prever a necessidade de pagar contribuições para a remuneração dos membros do conselho de administração ou administrador. Os regulamentos da comunidade habitacional devem regular o valor dessas contribuições. É decidido por votação e a resolução da comunidade habitacional deve ser apresentada a todos os membros.
9. Obrigações da comunidade - compartilhar o apartamento
Uma das obrigações mais importantes dos membros da comunidade é a necessidade de fornecer acomodação em certas situações. Estas são as situações como:
- inspeção (instalação de gás ou chaminés e ventilação),
- verificando medidores,
- trabalhos de renovação e trabalhos de manutenção necessários.
Cada proprietário é obrigado a disponibilizar o apartamento para instalação de novas instalações (gás, água ou luz). Isso às vezes é incômodo, porque muitas vezes significa a necessidade de martelar ladrilhos ou destruir a parede, mas essa obrigação geralmente está prevista nos regulamentos da comunidade habitacional.
10. Uma associação habitacional e um inquilino problemático
É também dever de cada membro da comunidade manter a ordem e a paz e obedecer à lei, tanto em seus apartamentos como nas áreas comuns. Se algum dos proprietários exceder grosseira ou persistentemente essas regras ou estiver atrasando o pagamento das taxas por um longo período, a comunidade tem o direito de despejar o inquilino.
Como isso é possível? A comunidade tem o direito de permitir que um proprietário problemático venda a propriedade em leilão. No entanto, para isso é necessário um processo judicial, o que geralmente leva muito tempo.
