Na hora de decidir pela venda ou compra de um imóvel, vale a pena conhecer o plano de ordenamento do território e verificar a data da sua entrada em vigor. Isso tem muitas consequências jurídicas. Pode acontecer que, quando uma determinada propriedade é vendida, surja a obrigação de pagar um aluguel planejado.
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O que é uma anuidade de planejamento em relação ao valor da propriedade?
Atuar no planejamento e desenvolvimento do território Art. 36, par. 4 de 27.03. 2003 diz: "Se, em conexão com a adoção do plano local ou sua alteração, o valor da propriedade aumentou e o proprietário ou usufrutuário perpétuo vende a propriedade, o chefe da comuna, prefeito ou presidente da cidade cobra uma taxa única Taxa prevista neste plano, definida como percentual do aumento do valor do imóvel. Essa taxa é proveniente da própria receita da comuna. O valor da taxa não pode ultrapassar 30% do aumento do valor do imóvel ”.
De acordo com a lei, a pensão de planejamento é cobrada pelo escritório municipal depois que a propriedade é vendida pelo proprietário. Desde que o valor do imóvel tenha aumentado em decorrência de uma mudança no plano de ordenamento do território. Para que o escritório cobrasse o aluguel do planejamento, uma mudança ou um novo plano de ordenamento do território teria que ocorrer nos últimos 5 anos. Na maioria das vezes, o proprietário fica sabendo da necessidade de pagar uma taxa imediatamente após a venda do imóvel. O notário é obrigado a informar a comuna sobre a transação. O preço da propriedade a ser vendida não importa. Mesmo que seja subestimado, o vendedor deve pagar a taxa. O aluguel planejado não incide sobre o preço de venda do imóvel, mas sobre o aumento do valor. Esta é uma taxa única.
Um exemplo é o proprietário de parcelas agrícolas localizadas em uma área onde o desenvolvimento de terras era proibido no ordenamento do território. Estes são terrenos agrícolas ou prados. O novo plano de zoneamento permite que o terreno seja destinado à habitação unifamiliar. O proprietário, em menos de 5 anos após a implementação deste plano, divide o terreno em lotes menores e os vende para projetos de casas térreas com sótão.
O valor deste lote aumenta significativamente e o vendedor paga o aluguel planejado. Se ele tivesse vendido terrenos para construção após mais de 5 anos da data de vigência do novo plano de zoneamento, a taxa não se aplicaria a ele, apesar do aumento de valor. Deve-se notar, entretanto, que a data efetiva da resolução é levada em consideração, não a data de sua adoção. Pode ser até um mês ou mais de diferença.
Como a pensão de planejamento é calculada?
O valor do aluguel planejado é a diferença entre o valor do imóvel antes e depois da entrada em vigor do novo plano de zoneamento. A lei diz que essa taxa não pode ser superior a 30% do aumento do valor. A porcentagem é determinada no fórum do conselho municipal em uma resolução sobre o desenvolvimento espacial local. O fórum do conselho municipal pode decidir que será, por exemplo, 20% ou 15%, mas nunca mais do que 30%. Se o fórum do conselho municipal que adota o plano de ordenamento do território não estabelecer o valor da taxa e ela não for incluída na resolução, a comuna não poderá cobrá-la. Nesse caso, a base jurídica é inválida.
A valorização da valorização deve ser sempre feita na data da venda do imóvel. Não pode se referir a um período anterior ou posterior. A comuna encomenda um avaliador imobiliário para calcular o aumento no valor da propriedade causado pela mudança no ordenamento do território. Antes do ato da venda, o proprietário também tem o direito de solicitar a um avaliador imobiliário o cálculo de uma anuidade planejada. Ele saberá com antecedência quanto pagará após a venda do imóvel. A avaliação também o ajudará a calcular o preço de venda de forma adequada.
Depois de efectuada a avaliação, o gabinete da comuna emite uma decisão administrativa especificando o montante da pensão de planeamento. A comuna é obrigada a comprovar a relação direta de causa e efeito resultante da alteração do plano de desenvolvimento de acordo com o fundamento legal. O vendedor do imóvel tem o direito de recorrer da decisão para o órgão de recurso. Isso pode ser feito em até 14 dias após o recebimento. Se a pessoa obrigada a pagar não cumpre a obrigação e não a paga atempadamente, o chefe da comuna intentará acções coercivas, com base nos regulamentos administrativos. Ou talvez você também esteja interessado este artigo sobre taxa de planejamento?
Quando o aluguel planejado não é pago?
Além da situação em que o foro do conselho municipal não determinou o montante da pensão de planejamento, há mais algumas exceções à obrigação de pagar. Mudanças no planejamento do território nem sempre estão associadas a um aumento no valor da propriedade. O avaliador imobiliário pode concluir que não houve tal aumento.
A base legal diz que a comuna não pode cobrar taxa se a finalidade do imóvel for a mesma do ordenamento do território anterior. Um exemplo é o proprietário de um terreno agrícola onde o plano de desenvolvimento anterior permitia a concepção de moradias térreas com sótão. Após 10 anos, o plano é alterado e só então o proprietário decide vendê-lo para a construção de moradias térreas com sótão. No entanto, o novo plano não alterou o propósito da trama. Assim, o proprietário, ao vendê-los, não tem obrigação de pagar qualquer imposto sobre o aumento do valor. Sua propriedade não foi valorizada devido à entrada em vigor do novo ordenamento do território.
A cobrança de taxa pelo aumento do valor do imóvel também não se aplica aos casos em que o imóvel é vendido gratuitamente a um ente querido. Por exemplo, um fazendeiro transferindo uma fazenda para seu filho. A base jurídica neste caso é a Lei do Seguro Social dos Agricultores.
A adoção de um plano de ordenamento do território pode resultar na redução do valor da propriedade. Nesse caso, a parte lesada tem o direito de requerer uma indemnização, compra pela comuna de parte ou da totalidade dos bens imóveis. Se o senhorio vender um imóvel que perdeu seu valor devido a mudanças no planejamento, ele também pode reivindicar uma indenização do município no valor da depreciação.
A renda territorial é uma homenagem à comuna pelo aumento do valor do imóvel ocasionado pela adoção de um plano de ordenamento do território, e não pelas ações do proprietário. O fato de tal plano ter sido adotado não significa que você tenha que pagar uma taxa. Portanto, vale a pena lê-lo com atenção antes de tomar a decisão de vender ou comprar um imóvel.
