Ter o seu próprio terreno para construção não significa que se possa construir uma casa e a sua localização em relação aos edifícios vizinhos. Independentemente da tecnologia utilizada (casas tradicionais ou casas inteligentes) e dos materiais (madeira, tijolo ou blocos LECA), a lei da construção está sujeita à lei da construção, que deve ser seguida. Uma das condições mais importantes que devem ser atendidas é a distância adequada entre o edifício e o limite do terreno.
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Condições técnicas para o desenvolvimento de um terreno para construção
Disposições legais sobre a distância entre o edifício e o limite do terreno
As condições técnicas a serem cumpridas pelos edifícios (tanto casas inteligentes como menos avançadas tecnicamente) constam do Regulamento do Ministro da Infra-Estrutura de 12 de abril de 2002. No capítulo 1 sobre a localização do edifício, o parágrafo 11 diz:
"Um edifício com salas destinadas a pessoas deve ser erguido além da faixa de ameaças e incômodos especificados em regulamentos separados, enquanto é permitido erguer edifícios dentro dessa faixa, desde que sejam utilizadas medidas técnicas para reduzir o incômodo abaixo do nível estabelecido nestes regulamentos ou aumentar a resistência do edifício a essas ameaças. e incômodo, se não for incompatível com as condições estabelecidas para áreas de uso limitado, especificadas em regulamentos separados. "
Os incômodos acima mencionados incluem, em particular:
- radiação nociva e a influência de campos eletromagnéticos;
- ruído e vibração (vibração);
- poluição do ar;
- poluição do solo e da água;
- inundações e inundações com água da chuva;
- deslizamentos de terra, avalanches de pedras e neve;
Distâncias de construção permitidas a partir da fronteira do terreno
A menos que especificado de outra forma em outros regulamentos especificando as distâncias permitidas dos edifícios, a distância mínima entre o edifício e o limite do terreno é a seguinte:
- no caso de construção com parede sem janelas e portas voltadas para o limite do lote - 3 m;
- no caso de a parede do edifício com janelas e portas ficar virada para o rebordo - 4 m;
Do limite do terreno ao beiral da borda, cobertura da entrada, varanda, terraço e escada externa, a distância mínima é de 1,5m, com exceção de rampa ou rampa para deficientes físicos. O teto solar voltado para o limite do terreno deve estar a pelo menos 4 metros de distância.
A edificação da fazenda, por sua vez, de acordo com a regulamentação, não pode ter parede com janelas e portas a uma distância inferior a 8 metros da edificação localizada no terreno vizinho. O tipo deste edifício também é determinado pelos regulamentos relevantes.
As exceções confirmam a regra - ou seja, construir uma casa na fronteira do terreno
Construção no limite do terreno de construção
A vista de um prédio residencial ou agrícola na borda do terreno, fazendo parte da cerca, já foi bastante comum. Regulamentações legais precisas relativas às condições de desenvolvimento definem as distâncias mínimas permitidas da borda do terreno. É possível falar de construção diretamente na borda do terreno sob certas condições.
A construção perto da borda do terreno é possível se:
- O plano de desenvolvimento local prevê essa possibilidade.
- O terreno para construção é estreito, ou seja, 16 metros de largura ou menos. No caso de construção de moradia unifamiliar ou de edifícios agrícolas, é admissível a construção de edifício com parede sem janelas e portas a uma distância não inferior a 1,5 m. Nesta situação, não é necessário verificar o plano de desenvolvimento espacial.
- A parede do novo edifício será adjacente à parede do edifício existente. As condições adicionais são especificadas no plano local, a decisão sobre as condições de construção e o desenvolvimento do terreno.
Ao planejar a localização do edifício na fronteira do terreno, lembre-se de que:
- O edifício deve ter uma parede de separação de fogo do limite do lote.
- A parede voltada para o limite do terreno não pode ter janelas ou portas.
- O edifício localizado nos limites do terreno cobre pelo menos uma parte do terreno adjacente na área de impacto da instalação. Por este motivo, de acordo com o disposto na lei da construção, não se enquadra no procedimento de pedido simplificado de notificação de construção; é necessário um pedido de licença de construção.
- Nos termos do Regulamento do Ministro das Infraestruturas e Construção de 14 de novembro de 2022, não importa a classificação do terreno vizinho como construção ou terreno agrícola. Se você está procurando mais conselhos, verifique também este artigo sobre as formalidades mais importantes antes da construção.
Desvios das condições técnicas
Em casos justificados, a autorização para desviar-se das distâncias indicadas pode ser emitida pela autoridade administrativa que emite o alvará de construção, após prévia autorização do ministro. A condição para solicitar tal derrogação é, em primeiro lugar, nenhum impacto negativo na segurança das pessoas e bens. A derrogação não pode deteriorar as condições sanitárias e funcionais do meio envolvente e do ambiente natural.
Se, por motivos justificados, o local de construção se situar dentro dos limites do terreno, embora não cumpra os critérios comuns, deve ser apresentado um pedido de derrogação. O pedido deve incluir as características da instalação, uma justificação detalhada para a aplicação da derrogação e propostas para outras soluções.
A autorização para a concessão da derrogação é emitida pelo ministro, mas a decisão final cabe ao órgão de administração competente. O consentimento emitido para derrogar as disposições gerais não é, no entanto, equivalente a uma licença de construção. Também não existe a obrigação de uma autorização ministerial para conceder uma derrogação.
Construir uma casa em seu próprio terreno e com o consentimento do vizinho
Às vezes, repetem-se informações falsas de que a localização de uma casa nos limites de um terreno para construção requer o consentimento do vizinho. Deve ser claramente enfatizado que nenhum regulamento condiciona a licença de construção ao acordo dos proprietários dos terrenos vizinhos. O Tribunal Administrativo Provincial de Varsóvia também fez uma declaração inequívoca sobre o assunto em 2022.
Caso o edifício cumpra as normas e condições técnicas a cumprir pelos edifícios e respetiva localização, e a área de impacto do edifício se encontre dentro do lote, é possível apresentar o pedido de construção sem apresentar pedido de licença de construção. De imediato, deve ficar claro que se trata apenas de simplificar o procedimento, embora a recolha da documentação pertinente pelo investidor seja, obviamente, válida. Se, no entanto, a área de influência do objeto se sobrepõe ao terreno do vizinho (por exemplo, obscureceu a luz), o vizinho será parte no processo de licenciamento de construção.
