O início da construção de um edifício unifamiliar em lote próprio é precedido da preparação da documentação adequada e da obtenção de decisões administrativas. A base legal para todas essas atividades é a Lei da Construção, alterada de tempos em tempos. A área de influência da instalação, cuja definição também mudou, é de grande importância para o proprietário do investimento. Sob certas condições, a especificação desta área pode dispensá-lo do pedido de licença de construção, pois basta avisar o canteiro de obras.
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Área de impacto do objeto - um fator importante para o desenvolvimento do terreno
Tudo muda - também a Lei de Edificações
A base legal para as alterações é a Lei de 13 de fevereiro de 2022, que altera as disposições da Lei da Construção, que entrou em vigor em 19 de setembro de 2022. Muitas das alterações introduzidas beneficiam os proprietários, que podem agora, em casos justificados, substituir os demorados procedimentos de pedido de licença de construção por um pedido de construção mais simples. A título de exemplo das alterações introduzidas nas disposições da lei da construção, pode-se citar a nova definição de “área de impacto do objeto”.
Na redação anterior, a área de influência do objeto era definida como:
“A área designada nas proximidades do objeto de construção com base em regulamentos separados, introduzindo limitações no desenvolvimento deste local, incluindo o desenvolvimento, desta área ''.
Após a alteração dos regulamentos, esta definição da área de impacto da instalação assumiu a forma de:
“A área designada nas proximidades do objeto de construção com base em regulamentação própria, introduzindo restrições ao desenvolvimento desta área em relação a este objeto”.
A importância de mudar a definição da área de impacto da instalação nas habitações unifamiliares
Em cada caso, a área de influência do objeto deve ser determinada corretamente, pois permite a determinação do alcance das partes no procedimento de emissão de licença de construção. De acordo com o art. 28 seg. 2 da Lei da Lei da Construção de 7 de julho de 1994, "as partes no processo de licença de construção são: o investidor e os proprietários, os usufrutuários perpétuos ou os administradores de bens imóveis localizados na área de impacto da instalação".
Se a área de influência e, portanto, o grupo das partes no processo não tiver sido devidamente designada, pode resultar no indeferimento do pedido e na reabertura do processo. A recente alteração do regulamento e o estreitamento da definição citada resultam na redução do número de participantes no processo de licenciamento, por exemplo, para a construção de uma moradia unifamiliar.
O âmbito das restrições relacionadas com a construção de edifícios no terreno aplica-se apenas às instalações localizadas no terreno e à distância entre os edifícios e a área não urbanizada. O estreitamento das definições deve permitir a agilização do procedimento por parte do órgão de administração. Não há necessidade de estudar o impacto da estrutura erguida no escopo do desenvolvimento da terra.
Qual é a área de influência de um objeto na prática?
Esclarecimento da definição da área de impacto do objeto antes da alteração
A disposição existente sobre "limitações no desenvolvimento, incluindo desenvolvimento de terras" significava que as limitações relacionadas ao desenvolvimento eram apenas um elemento das limitações do desenvolvimento. Pode-se dizer que toda restrição de desenvolvimento é uma restrição de desenvolvimento, mas não o contrário: nem toda restrição de desenvolvimento se aplica ao desenvolvimento.
Para determinar a área de influência neste amplo âmbito, foi necessário aplicar as disposições da lei que vão além da lei da construção. Todas as restrições de desenvolvimento de terras resultantes de regulamentos separados foram levadas em consideração.
A zona de impacto teve que levar em consideração os efeitos do impacto ambiental, levar em consideração regulamentações distantes da lei da construção, como a lei da água, proteção de monumentos, proteção da natureza, proteção contra incêndio, legislação energética e outras. A descrição de tais impactos na gestão da poluição do ar ou da água, ruído, vibrações, distúrbios elétricos, limitação do uso da água, sistemas de comunicação ou esgoto. Se você está procurando mais conselhos, verifique também este artigo sobre as formalidades mais importantes antes da construção.
Consequências da mudança na lei de construção quanto à definição da área de impacto
Limitar os requisitos ao escopo do desenvolvimento do terreno permite a renúncia de considerar as disposições que vão além da Lei de Construção. De acordo com a definição do art. 28 seg. 2 da Lei da Lei da Construção, "as partes no processo de licença de construção são: o investidor e os proprietários, usufrutuários perpétuos ou administradores de bens imóveis localizados na área de impacto da instalação". Devido à alteração da definição desta área, as partes não serão, por exemplo, as vizinhas do lote onde a construção será executada.
Deixar a palavra "embutido" na disposição faz referência apenas ao impacto sobre o meio ambiente que impede ou limita as obras de construção. Isso pode resultar do não cumprimento das condições técnicas e de construção e outras condições de construção. É principalmente sobre como manter as distâncias prescritas de alguns objetos de construção de outros.
O desenvolvimento de um terreno para construção requer a aplicação das condições técnicas especificadas no regulamento. Estas incluem as distâncias permitidas da estrutura, nomeadamente o edifício deve estar localizado a uma distância não inferior a 4 m do limite do lote no caso de uma parede com janelas e portas viradas para o limite, ou 3 m no caso de um parede sem janelas e portas. Nas moradias unifamiliares, outras distâncias são permitidas, mas devem estar de acordo com o plano local ou a decisão sobre as condições de desenvolvimento.
Pedido de construção - ou uma licença de construção
Se não apenas a localização de um edifício unifamiliar, mas também o impacto do canteiro de obras se limita apenas à área do lote, as disposições da lei de construção não exigem a aplicação de uma licença de construção. O proprietário do investimento decide de forma independente se apresenta ou não um pedido de licença de construção. É claro que ninguém deve ter ilusões sobre a liberdade de ação completa depois de escolher a segunda opção. Independentemente do tipo de aplicação, o projeto de construção e sua verificação com os bueiros da lei de construção é o mesmo.
A diferença entre um pedido de licença de construção e um pedido de aplicação de construção reside nos diferentes procedimentos e na forma de decisão. Em cada caso, é verificada a conformidade do projeto com o plano de desenvolvimento local, por exemplo, bem como com as diretrizes de impacto ambiental. De um modo geral, o procedimento de solicitação de construção é mais simples do que solicitar uma licença de construção e leva muito menos tempo. Se a autoridade administrativa competente não levantar objeções, é possível iniciar as obras de construção.
